Кристина Бондарева и Виктория Любшена - эксперты АНО «Национальный институт системных исследований проблем предпринимательства» (АНО «НИСИПП») проанализировали многие реформы и правовые изменения, в частности – проведя собственный опрос предпринимателей и собрав мнения других экспертов отрасли. BFM.ru знакомит читателей с основными выводами этого исследования.

Получение разрешения на строительство: стало ли проще?

В целях повысить инвестиционную привлекательность России, правительство развернуло активные реформы по улучшению бизнес-климата, которые не обошли стороной и сферу строительства.

Недавно процесс получения разрешения на строительство вызывал у компаний и физических лиц, которые обращались в государственные органы за его получением, только головную боль, так как для этого требовалось подготовить большое количество документов и затратить больше года. Однако за последние 2 года ситуация изменилась в лучшую сторону благодаря значительной работе, которая была проделана и продолжает осуществляться госорганами для оптимизации процесса строительства.

Ключ к успеху — комплексный подход

С существенными административными барьерами застройщики в России сталкивались еще на этапе получения прав на земельный участок для строительства. Так, например, для свободных участков, которые могут быть приобретены и использованы для строительства, не всегда есть утвержденные Правила землепользования и застройки, причем это характерно даже для таких крупных городов, как Москва и Санкт-Петербург. Выкупить или заключить договор аренды на использование свободных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, также порой бывает очень непросто.

В связи с этим, поставив цель упростить процесс получения разрешения на строительство, власти первым делом начали реформы именно в области предоставления прав на земельные участки: был усовершенствован порядок их получения посредством проведения аукционов земельных участков для строительства, находящихся в государственной и муниципальной собственности; ужесточена ответственность должностных лиц за нарушение сроков рассмотрения заявлений и несоблюдение порядка предоставления; разработаны и реализованы планы-графики по утверждению Правил землепользования и застройки городских поселений во всех субъектах РФ.

Помимо земельного вопроса, внимание уделяется и прочим смежным областям. Так, согласно утвержденному Правительством РФ Постановлению от 29 мая 2015 г. №525, теперь нет необходимости согласовывать проектную документацию на оборудование узла учёта воды и сточных вод с организацией, занимающейся водоснабжением и водоотведением. Постановление облегчит работу тем компаниям, которые ведут жилую и коммерческую застройку: как минимум на 30 дней позволит сократить затраты времени на получение разрешения на строительство.

Реализованные реформы затронули и непосредственно сам процесс выдачи разрешений на строительство. Так, полномочия по выдаче разрешений на строительство, а также на ввод в эксплуатацию объектов были переданы с местного уровня на уровень субъектов РФ. Данное изменение позволило унифицировать процесс и правила его осуществления в рамках каждого из субъектов, чего не было ранее. Органы местной власти, в чьей компетенции находилась выдача разрешений на строительство до реформы, трактовали часто единые правила по-разному. Правда, эти изменения коснулись лишь определенных типов объектов, не затронув, например, строительство небольших помещений высотой менее 3 этажей.

Еще одним значимым нововведением стало установление исчерпывающего списка процедур в сфере жилищного строительства в 2015 г. Число обязательных для прохождения компаниями процедур было уменьшено с действующих 225 процедур до 134. Также в рамках изменения в законодательстве было установлено предельное число согласований и разрешений: для строительства многоквартирных домов данный показатель составил 65, для индивидуальных жилых домов – 25. Однако значимость данной реформы заключается не только в сокращении количества процедур, а также в значительном повышении прозрачности данного процесса. Вводятся стимулы для соблюдения представителями государственных органов установленного законом правила о запрете требовать документы, отсутствующие в утвержденном регламентом списке. Если они потребуют от застройщика предоставить документы или пройти процедуры, которые не являются обязательными согласно законодательству, последует штраф от 5 тыс. руб. до 50 тыс. руб. вплоть до дисквалификации госслужащего.

Изменения на местах

Оптимизация процесса регистрации предприятий не ограничилась только федеральным уровнем. Региональные власти тоже позаботились о застройщиках и реализовали свои реформы.

Так, например, власти города Москвы за последние 2 года проделали огромную работу по упрощению процедуры получения разрешения на строительство. Результатом реализованных реформ стала ликвидация бессмысленных административных барьеров и избыточных процедур, а также появление простого и прозрачного алгоритма действий по получению разрешения на строительство вне зависимости от вида объекта капитального строительства.

То, что процесс получения разрешения достаточно прост, подтверждается результатами опроса, проведенного АНО «НИСИПП». 80% респондентов оценили сложность поиска информации по процедурам процесса получения разрешения на строительство на 1-3 балла из 5 возможных (1 – информацию легко сможет найти каждый, 5 – поиск информации требует привлечение специалиста), 60% аналогично оценили понятность правил прохождения процедур при получении разрешения на строительство. Более 80% респондентов не обращались ни к кому за консультационной или посреднической помощью.

Еще одним значимым нововведением, которое позволило сократить время на получение разрешения на строительство, стал перевод данной государственной услуги в электронный формат. Важно отметить, что это также позволило повысить прозрачность, улучшив возможности отслеживания процесса получения разрешения на строительство отдельными компаниями или гражданами, а также благодаря налаживанию процесса получения обратной связи от них через «Личный кабинет».

Специально для малого и среднего бизнеса власти Москвы реализовали еще одну реформу: процедура получения разрешения на строительство небольших складов и офисов была ускорена за счет отмены необходимости согласовывать градостроительный план земельного участка с Градостроительно-земельной комиссией, теперь достаточно утвердить данный план только с Комитетом по архитектуре и градостроительству г. Москвы.

Не отстали от Москвы и другие регионы. Так, одну из лучших региональных практик по предоставлению разрешения на строительство продемонстрировала Республика Татарстан. Все процедуры выдачи градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) были переданы в управление архитектуры и градостроительства исполнительного комитета Казани. Эскизные проекты здесь рассматривают в режиме онлайн, а срок выдачи ГПЗУ в среднем сократили до 15 дней, тогда как в 2014 г. в Москве аналогичная процедура осуществлялась примерно за 45 дней.

Начало положено

Как прокомментировал утвержденное 29 мая постановление Правительства курирующий сферу строительства вице-премьер Дмитрий Козак, реформирование процедур в этой области – сложная задача, так как за последние 20 лет исторически наслоилось очень много различных нормативных актов, законов, постановлений. Необходимо дальше совершенствовать межведомственное взаимодействие, исключая разрозненные регламенты. Было признано, что еще около 40 процедур являются избыточными, и в мае этого года премьер-министр РФ Дмитрий Медведев поручил Минстрою и Минэкономразвития к 17 июня подготовить предложения по сокращению их количества.

Тем не менее уже сейчас недовольства процессом получения разрешения на строительство практически не возникает: 50% опрошенных в Москве предпринимателей отметили, что процесс получения разрешения в 2014-2015 гг. занял у них меньше 1 мес., при этом лишь у 10% респондентов он занял больше 6 мес. Кроме того, практически 80% респондентов оценили сервис, оказываемый государственными органами, участвующими в процессе получения разрешения на строительство, как средний или отличный.

Реализация реформ по усовершенствованию процесса получения разрешения на строительство уже позволила достичь значительных результатов как по сокращению требуемых для прохождения процедур, так и по сокращению сроков прохождения этих процедур. Но не все предприниматели на текущий момент хотят и умеют пользоваться предоставляемыми возможностями. Как отмечает генеральный директор СРО НП «Объединенные строители» и НП Проект-Планета Гарник Мирзоян, «уровень готовности строительных компаний к нововведениям оставляет желать лучшего. Сейчас они стараются не меняться, работать как раньше, а нужно модернизировать деятельность». С этой точкой зрения соглашается руководитель адвокатского агентства «Алексеев, Загараев и партнеры» Вадим Алексеев. По его словам, многое также зависит от квалификации сотрудников компании.

Слабое звено – земельный вопрос

По данным опроса, у 70% предпринимателей в Москве никакие процедуры при получении разрешения на строительство не вызвали проблем. Остальные упоминали проблемы в смежных областях. Они преимущественно не носят системного характера. Как утверждает президент НП «Стройновация» Михаил Волынкин, «в каждом конкретном случае разные подводные камни выплывают: где управа артачится, где-то экологи начинают возмущаться, где-то энергетики не хотят подключать электричество».

Но все же можно выделить аспект, с которым связано наибольшее количество жалоб, – земельные участки. И хотя земельному вопросу в последнее время уделяется много внимания, до сих пор сложно найти земельный участок по приемлемой цене, очень высока конкуренция. В России в целом достаточно дорогая недвижимость: по данным Global Property Guide, мы входим в пятерку самых дорогих европейских стран. При этом доля «земельного вопроса» в Москве может составлять в зависимости от территориального расположения от 30% до 80% общей стоимости строительства. Кроме того, введенные аукционные торги неэффективны: фактически город почти не выставляет на продажу интересные участки. Они реализуются частными игроками на вторичном рынке, который является закрытым и непрозрачным. Значительно упростить строительство, реформируя процесс получения разрешения без решения сопутствующих проблем, не получится.

Таким образом, для того, чтобы положительные сдвиги стали заметны на практике, нужно время для того, чтобы бизнес научился пользоваться новыми возможностями и процедуры прошли процесс отладки. Параллельно с этим не стоит забывать про комплексный подход в решении смежных проблем, особенно связанных с землей.