В 2015 году мировой объем сделок с гостиничной недвижимостью достигнет восьмилетнего максимума, прогнозируют эксперты JLL. Результат 2014 года (около 60 миллиардов евро) будет превышен на 15%. Стимулировать инвесторов будут несколько факторов. Хорошие показатели спроса прошлого года обещают сохраниться и в 2015-м. При этом останется высоким уровень продаж отдельных активов. Увеличится также спрос к портфельным сделкам на «вторичных» рынках и офшорный капитал.

Объем сделок в регионе EMEA (Европа, Ближний Восток и Африка) в этом году достигнет 24,7 миллиарда долларов. Сделки с отдельными активами будут совершаться по большей части в Париже и Лондоне. В Великобритании, Германии и Испании ожидается заключение портфельных сделок. Частные инвесторы в погоне за выгодой будут приобретать недвижимость на юге Европы и на развивающихся европейских рынках.

Инвестиционная активность в Северной и Южной Америке будет выше и может увеличиться до 34,5 миллиарда долларов. Здесь будут развиваться эконом-отели, курортные зоны и «вторичный» рынок. Гостиничная недвижимость Канады по-прежнему демонстрирует устойчивые показатели, в то время как ликвидность в Мексике растет благодаря новым инвестиционным фондам недвижимости, сформированным в 2012 году. Инвесторы с осторожностью выходят на рынок Бразилии, однако северный регион Южной Америки (и в первую очередь Колумбия) вызывает повышенный интерес. В США долговое финансирование остается доступным, а объем выпуска ипотечных ценных бумаг, обеспеченных отелями, восстановился и находится на уровне 60% от предыдущего максимального значения.

При этом эксперты не спешат радоваться оптимистичным прогнозам по инвестированию. В гостиничном секторе будут трудности, в отечественном — тем более.

Елена Лысенковагенеральный директор Hospitality Income Consulting«Макроэкономика оказывает влияние на гостиничную отрасль. Часть проектов в стадии строительства будет заморожена. Тяжелее всего себя чувствуют гостиничные инвесторы, которые возвели здание на кредитные средства и при этом только приступили к внутренней отделке. Гостиничный инвентарь и оснащение в большинстве своем импортные и сложно поддаются импортозамещению».

К примеру, кредит рассчитывался на один бюджет, и даже если банк не изменил условия кредитования, отель начинает стоить дороже и выходит за рамки инвестиционного бюджета. При текущей ситуации интерес будет сосредоточен на российских управляющих компаниях и их услугах.

«У международных операторов удельный вес «евро-расходов» и обязательств в структуре договоров достаточно высок. Из-за нестабильности на рынке валют многие собственники вынуждены терять до 5 миллионов рублей за последние полгода колебаний на среднем отеле под международным управлением. А эта сумма сравнима с месячным оборотом», — добавляет Лысенкова.

Показатели Азиатско-Тихоокеанского региона прогнозируются на уровне 8,5 миллиарда долларов. Здесь ждут роста объема транзакций на 10-15%, обусловленного увеличением интереса к Японии и, в частности, к портфельным сделкам в этой стране. Не меняется ситуация в Австралии, ведь у инвесторов устойчивое доверие к «зеленому континенту». Индонезия будет привлекательным рынком, отчасти благодаря колебаниям курса местной валюты.

Эксперты делают прогноз, согласно которому фонды прямых инвестиций из США и инвесторы с Ближнего Востока останутся одними из ведущих экспортеров капитала. Но со стороны ежегодного роста объемов инвестируемых средств лидером будет Китай.

В 2014 году, на фоне роста экономики Китая и национальной валюты, наблюдалось беспрецедентное увеличение объема китайского капитала, инвестированного в зарубежные активы. Министерство торговли страны ослабило ограничения на крупные иностранные инвестиции и одновременно упростило процесс одобрения покупок за рубежом, рассказывают в JLL. Эти нововведения открывают китайским инвесторам более широкий доступ к основным мировым рынкам, таким, как Лондон, Париж, Нью-Йорк, Сан-Франциско и Сидней. Объем вывозимого из Китая капитала в 2015 году составит 5 миллиардов долларов, что в пять раз больше по сравнению с прошлым годом. Это ставит китайских инвесторов в один ряд с ведущими экспортерами, это касается США и стран Ближнего Востока, хотя еще несколько лет назад Китай не входил в первую десятку.

Александр Закускинмладший партнер практики «Девелопмент» Консалтинговой группы «НЭО Центр»«Если делить гостиничную отрасль на 2 группы (где гостиницы ориентированы на деловой туризм и на обычных отдыхающих) то в новом году уровень загрузки в первом сегменте будет снижаться существеннее, чем во втором. Это связано со спадом интереса деловой общественности к мероприятиям и конгрессам, на которые требуется выезжать далеко за пределы рабочего пространства и которые требуют порой существенных бюджетных вложений. Также будет падать спрос на аренду конференц-залов для проведения общих собраний в крупных компаниях. Обычный же туризм, особенно в среднеценовом сегменте будет пользоваться спросом, так как люди станут стремиться сэкономить на отдыхе и при этом не превращать его в скучное мероприятие».

Тем не менее, владельцы гостиниц вряд ли станут снижать цены на номера для деловых туристов: в сетевых отелях уровня бизнес-класса ценник может только вырасти, добавляет эксперт.

Отели в России будут искать новые способы привлечения клиентов, уверены в Hospitality Income Consulting. Уже сейчас идет борьба за проведение мероприятий. Многие готовы формировать максимально доступный продукт, где все дополнительные сервисы оплачиваются по желанию и отдельно. Качество сервиса и уникальные торговые предложения становятся тем, что реально позволяет отелям в текущей ситуации не просто устоять, сохранив коллектив, но и заработать.

Обеспеченность населения гостиничными номерами — это вполне объективный показатель положения дел в отрасли, считают в «СтройИнвестТопаз». Сегодня самая высокая обеспеченность гостиницами — в Ярославле: около 6 номеров на 1000 жителей. Обеспеченность Москвы составляет 2 номера на 1000 жителей, Санкт-Петербурга — 3 номера на 1000 жителей.

Максим Раевскийчлен совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз»«Замедление экономического роста и отсутствие дешевого финансирования в ближайшие пару лет должны привести к снижению темпов строительства новых гостиниц. С другой стороны, к 2018 году должны быть удовлетворены требования по увеличению гостиничной недвижимости, выдвинутые оценочной комиссией по проведению чемпионата мира по футболу. Можно предположить, что государство будет финансировать эти стройки даже из резервных денег».

По оценкам эксперта, в 2015-2018 годах наиболее активными игроками на рынке будут Accor, Rezidor Hotels Group, Kempinski Hotels, Hilton Hotel Corporations. Они постепенно наращивают номерной фонд, некоторые из них, например Hilton, расширяют свою сеть по регионам России. Тем временем в борьбе за клиента, тем более в таких непростых условиях, как сейчас, у гостиниц есть один верный традиционный путь: обучать персонал и повышать качество сервиса.