Рынок складской недвижимости продолжает расти. Мелкие торговые сети становятся крупными, крупные – еще более большими. Весь их товар надо где-то хранить, что подстегивает девелоперов к строительству новых складских помещений. Причем, как отмечают эксперты, с каждым годом все больше клиентов хотят хранить свой товар не абы где, а непременно на складах класса А. Это объясняет их рост за последние годы. Тем временем эксперты из Cushman & Wakefield отмечают влияние украинских событий на рынок складов Центральной Европы.

Фердинанд Хлобилруководитель отдела индустриальной недвижимости Центральной Европы Cushman & Wakefield«Украинский вопрос представляет угрозу для рынка складской недвижимости Центральной Европы. Если эскалация конфликта продолжится, то можно ожидать более настороженного поведения части инвесторов, которые предпочтут «затянуть пояса», при этом производственные компании скорректируют планы по переводу производства на Украину».

Казалось бы, как могут повлиять украинские события на рынок складской недвижимости и кому от этого станет плохо? Как говорят эксперты, плохо может стать всем: начиная от производителей и заканчивая потребителями. В условиях глобальной экономики, когда рынки стран тесно взаимосвязаны, создается ситуация, когда конфликты, подобные украинскому, влияют на бизнес в самом широком его проявлении. И в этой ситуации рынок складов не исключение: проще говоря, если производителям негде будет хранить свой товар, его не получит потребитель.

На конференции по складской недвижимости, которую организовала компания Knight Frank, собралось более 400 экспертов российского рынка, среди которых представители девелоперских компаний, фондов недвижимости, логистических операторов, розничных и дистрибьюторских сетей, производителей FMCG-товаров. Эксперты отметили, что этот год был особенным для рынка – как и во многих других отраслях бизнеса, на рынок складов повлияли события на Украине. При этом количество складов в России выросло: прирост качественных складских площадей только в московском регионе с начала года составил 857 тысяч квадратных метров, что на 63% превышает показатель аналогичного периода прошлого года. По итогам III квартала 2014 года общий объем предложения достиг 8,7 миллиона квадратных метров, причем 78% общего объема предложения относится к классу А и на 69% сформирован новыми объектами.

Вячеcлав Холоповдиректор по офисной и складской недвижимости Knight Frank Russia & CIS«Политика взаимных санкций привела к созданию нестабильного и плохо прогнозируемого инвестиционного климата в стране, в результате чего на складском рынке возрос интерес к сегменту краткосрочной аренды и использованию услуг ответственного хранения. Отсутствие доступа к дешевому финансированию приведет к замораживанию ряда проектов во всех сферах недвижимости, в том числе складской. Мы увидим укрупнение складского рынка как в части девелопмента, так и в части потребления. Как и в 2009 году, с профессионального рынка уйдет ряд компаний среднего масштаба, а основным генератором спроса на качественные складские помещения будут являться крупнейшие торговые сети, которые продолжат развиваться на рынке».

Больше всего спрос на склады в Московском регионе – около 66% от всех сделок аренды – оно и понятно, здесь сосредоточены самые крупные ритейлеры и компании. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области было арендовано и приобретено конечными пользователями около 6%. Остальные 28% – сделки на рынках регионов страны. Основными потребителями складских помещений остаются крупные торговые сети и дистрибьюторы, которые в ряде случаев расширяются за счет вытеснения малого и среднего бизнеса. В I–III кварталах 2014 года торговые компании арендовали и приобрели практически половину от всего объема сделок на рынке московского региона, что сопоставимо с аналогичным показателем 2013 г. На долю транспортных и логистических компаний пришлось около 23% всего объема поглощения, производственных компаний – 20% (по сравнению с 11% в аналогичном периоде прошлого года). Доля операторов online-торговли в 2014 году снизилась на 7% и в этом году составила 3%.

В течение первых трех кварталов 2014 года цена за 1 квадратный метр в складских комплексах класса А сохранялась на уровне конца 2013 года – 1200‑1400 долларов без НДС. В этот же период средняя ставка аренды оставалась на уровне 120 долларов за квадратный метр в год в классе А (triple net – без учета операционных расходов, коммунальных платежей и НДС). Экперты обратили внимание на одну важную особенность, что в зависимости от направления и удаленности от города наблюдается дифференциация ставок, которые варьируются от 110 до 135 долларов за квадратный метр в год.

До конца 2014 года в московском регионе к выходу на рынок заявлено порядка 650 тысяч квадратных метров качественных складских площадей, но по прогнозам аналитиков Knight Frank из них будет введено в эксплуатацию порядка 70%. До конца 2014 года цены на аренду складов останутся на этом же уровне. Конференция традиционно прошла при поддержке генерального партнера – британского фонда Raven Russia, специализирующегося на инвестировании и строительстве складских комплексов класса А в крупнейших городах России.

Если сравнивать ситуацию на рынке складов в Центральной Европе, то там, согласно данным Cushman & Wakefield, за первое полугодие 2014 года было построено 500 000 квадратных метров площадей, что в два раза больше аналогичного показателя прошлого года.

Фердинанд Хлобилруководитель отдела индустриальной недвижимости Центральной Европы Cushman & Wakefield«Спрос на складскую и индустриальную недвижимость настолько высок, что большинство площадей сдается до момента фактического строительства, в результате на рынке почти нет спекулятивного предложения. Этот тренд особенно ярко проявляется в Польше и Чехии. Наибольший спрос предъявляют компании автомобильной индустрии, но и онлайн-ритейлеры постепенно начинают оказывать влияние на рынок».

До конца года аналитики Cushman & Wakefield ожидают стабильный рост рынка складской недвижимости региона. «Польша уверено занимает лидирующие позиции по объемам строительства последние 10 лет и останется лидером не только в Центральной Европе, но в целом в Европе. В основном благодаря стабильно растущей экономике и активному подходу государства, которое стимулирует развитие отрасли. В Чехии рынок будет наблюдать положительную динамику, но стране нужно решить вопросы прозрачности и создания режима благоприятствования для международных инвесторов» - комментирует Фердинард Хлобил.

Рынки Венгрии и Румынии постепенно восстанавливаются. В Венгрии уровень вакансии упал ниже 20%, и дальнейшие улучшения будут явным сигналом для новых среднесрочных инвестиций. Рынок складской недвижимости Словакии развивается за счет района вокруг Братиславы и нескольких крупных сделок, таких как сделка с VW.