Как подсчитали для BFM.ru эксперты консалтинговой группы «Апхилл», поправки в законопроект, который накануне приняла Госдума, могут увеличить налоги в определенных проектах в 10-15 раз.

Напомним, согласно тексту законопроекта, налоговая ставка для офисных и торговых центров, а также объектов общественного питания и иностранных организаций, составит в 2014 году не более 1%, в 2015 году — не более 1,5%, в 2016 и последующих годах — не более 2%. При этом в Москве ставка для этих организаций не должна превышать 1,5% кадастровой стоимости в 2014 году, в 2015 году — 1,7%, в 2016 и последующих годах — 2%.

Согласно расчету, подготовленному консалтинговой группой «Апхилл» на основе публичной кадастровой карты Росреестра, торговым центрам в столице придется заплатить налог за 2014 год в 10-15 раз выше, чем за 2013 год только за счет резкого роста налогооблагаемой. К примеру, крупный торговый центр площадью 80 тысяч кв. метров по БТИ стоил 762,155 млн рублей, по кадастровой оценке — 11,651 млрд рублей. Это в 15 раз выше. Ставка налога в 1,5% поднимет налоговую нагрузку на кв. метр с 143 рублей в год до 2 192,72 рублей. Ставка в 2% приведет к необходимости уплатить налог в размере почти 100$ в год с 1 кв. метра.

Схожая ситуация со стоимость актива по БТИ и по кадастру в другом культовом ТРЦ в самом центре города: вместо 656,7 млн рублей налогооблагаемая база составит 9,167 млрд рублей (площадь около 63 тысяч кв. метров). Налог здесь возрастет в 14 раз и составит около 2,9 тысячи на кв. метр при ставке 2%.

Конечно, базовая ставка аренды в таких торговых комплексах в центре города может превышать 2000 долларов в год, комментируют консультанты рынка недвижимости, но напрямую переложить на арендаторов расходы, особенно сразу, не получится.

«На текущий момент на рынке наблюдается конкуренция за арендатора. И поэтому в большинстве проектов в краткой и даже среднесрочной перспективе налог ляжет на собственника. Может быть, только в сверхраскрученных торговых объектах, где есть длинный лист ожидания, такой налог удастся переложить на арендатора. Остальным собственникам в среднесрочной перспективе придется платить налог самим», — считает Николай Казанский, управляющий партнер Colliers International.

С ТЦ, построенными относительно недавно, разница в стоимости не столь велика, но тоже значительна. Налогооблагаемая база для относительно «свежего» ТРЦ на Ленинградском шоссе возрастет в 9,7 : с 1,8 млрд рублей до 17,87 млрд, и налоговая «прибавка» может составить около 2 тысяч рублей на кв. метр при ставке 2%.

Или еще пример: налогооблагаемая база для одного крупного ТРЦ на Ярославском шоссе увеличится в 10 раз, что приведет к тому, что собственнику придется платить за имущество 268 млн рублей налога вместо 27 млн рублей, которые начисляются сейчас.

Собственники офисов займутся операционными расходами

По крупным офисным комплексам увеличение базы будет, возможно, чуть меньше. Расчеты, сделанные экспертами «Апхилл», по трем крупнейшим комплексам, дали «множитель» от 7 до 14 раз.

Так, к примеру, налоговики попросят в 2014 году владельцев одной из башен в «Москва-сити» заплатить налог не с 3 млрд рублей, а с 27 млрд кадастровой стоимости. Налоговая нагрузка возрастет в 9 раз, и в зависимости от ставки придется заплатить около 2 тысяч рублей за кв. метр ежегодно дополнительно.

В 7 раз возрастет налогооблагаемая база для построенного буквально перед кризисом офисного центра в районе Беговой.

Куда хуже ситуация с реконструируемыми бизнес-центрами в промышленных зонах, поскольку там оценка по БТИ была намного ниже, чем в «свеженьких» зданиях. В одном из бизнес-парков в районе Автозаводской налогооблагаемая база вырастет в 14 раз.

Надо отметить, что базовые ставки в таких центрах ниже, чем в центре города, и составляют от 400 до 600 долларов в год. Операционные расходы около 100 долларов.

«Введение такого налога будет чувствительно для рынка коммерческой недвижимости, но каждый собственник будет принимать свое решение. Мы предполагаем, что собственники будут повышать в первую очередь операционные расходы. В среднем они составляют около 150 долларов за кв. метр офисных помещений в год, по нашим предварительным подсчетам, повышение может составить 5-7%», — пояснила BFM.ru Наталья Якименко, директор по России и СНГ направления по управлению недвижимостью и эксплуатации компании Jones Lang LaSalle.

прочем, предел, до которого можно увеличить операционные расходы, не очень велик, отметила консультант. И предсказать, что будет с рынком, если налог возрастет многократно, или даже превысит размер этих расходов, весьма затруднительно.

«Конечно, в конечном счете эти налоги переложат на арендатора, однако это произойдет не сразу. К примеру, в офисном секторе в Москве средняя цена хорошего офисного помещения по базовой ставке составляет 600-700 долларов, еще около 100-150 в год добавляют операционные расходы. И если «докинуть» еще 100 долларов, то такой рост будет непомерно большим для арендатора. Собственники, может, и захотят поднять ставку на такую величину, но рынок такого не выдержит. Ставки сейчас и так высоки, уже при них трудно вести бизнес. А российская экономика растет не быстро, так что платить налог придется собственнику», — прогнозирует Николай Казанский.

Девелоперам придется плохо

Введение такого налога значительно повлияет на девелоперский бизнес. «Собственники уже имеющихся центров заплатят новый налог и не думаю, что они разорятся, хотя им будет нелегко. Д Дело в том, что коммерческие объекты по большей части заложены, и часть дохода уходит на погашение долгов. Однако такое нововведение точно скажется негативно на девелоперском бизнесе. Строительство новых торговых центров и офисов перестанет быть привлекательным в коммерческом смысле. Нашему государству надо будет предлагать девелоперам какие-то преференции или более длинные и дешевые кредиты», — пояснил Казанский.