Генеральный директор Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (РЖС) Александр Браверман рассказал Валерии Мозгановой в рамках выставки MIPIM-2013, какие проекты фонд будет развивать в столичном регионе

— Какое место Москва занимает в структуре работы фонда? Сколько земельных активов в Москве, которые могут быть вовлечены в сферу деятельности фонда?

— Активы, которые были вовлечены, составляют 65 га, на них будет около 500 тысяч кв. м жилья (это те активы, которые были вовлечены в 2009-2010 гг, которые сейчас развиваются).

Сейчас большинство активов в рамках «старой Москвы» собираемся использовать под инфраструктурные проекты, потому что приоритеты по Москве, по нашему соглашению с мэром Сергеем Собяниным и по логике взаимодействия, предназначаются прежде всего для развязок, решения транспортных проблем и создания парковочных пространств. Кроме того, планируются детские сады, парки развлечений и просто парки.

К примеру, для строительства развязок будет использован земельный участок по улице Грина (Бутово), на Красноказарменной, на проспекте Вернадского, на Открытом шоссе и на Погодинской улице.

— Много говорится о том, что строительство жилья на землях фонда обходится дешевле. Хотелось бы понять за счет чего и насколько эти факторы «срабатывают» в столице?

— Во-первых, фонд целенаправленно находит участки, на которые будет спрос. Мы понимаем, где строить, как инфраструктурировать, понимаем, что туда поедет население. Второе: имея регламенты (не соглашения, которые являются верхушкой айсберга), которые детализируют отношения с естественными монополиями, присоединяем все сети на 34,7% дешевле.

В-третьих, мы говорим, что строить. У нас есть 36 проектов, причем проработанных до состояния рабочей документации. Это не эскизы, не проектная документация, а рабочая документация, которую надо только реализовать.

В - четвертых, решаем вопрос, кто будет строить, какая у них квалификация, что за взаимоотношения с банками. И последнее — регистрация построенного жилья, у нас соглашение с регистрационными органами.

Таким образом, у нас цикл замкнулся: от Road show, где мы представляем участок, до ключей, до регистрации. В этой цикличности наше самое главное преимущество, которое нам позволяет привлечь иностранных инвесторов. У нас иностранные инвесторы пришли на строительство 1 млн кв. метров в Нижнем Новгороде (IMG с российским партнером). У нас на стенде Минрегиона было подписано соглашение с компанией «Модзак», с которой вместе работают итальянцы, и компанией «Итака», банком «Интеза». Они создадут кластер, где будет жилье и производство строительных материалов.

Наш полный цикл, прозрачность на каждом шаге этого цикла дает нам возможность привлекать инвесторов, как российских, так и иностранных. Это крайне важно.

В Москве наша основная активность связана с новыми территориями, хотя есть проекты и на старых территориях. Но на новых разрабатываемых активов намного больше.

Новая Москва «подморожена», но готова оттаять

— Что сейчас фонд планирует и делает в Новой Москве?

— По «Новой Москве» уже изучили 412 тысяч участков общей площадью 5330 га. Мы их будем вовлекать с правительством Москвы, причем не менее половины столичные власти будут реализовывать потом самостоятельно, в рамках концепции развития города.

Другая половина, предположительно, отойдет фонду, согласно решению правительственной комиссии, которую возглавляет первый зампредправительства Игорь Шувалов.

Эта половина тоже будет разделена пополам: половина — для создания рабочих мест, особенно высокотехнологичных; вторая половина — для строительства жилья, создания производства промышленных и строительных материалов, а также технопарков.

По рабочим местам задача амбициозная — 1,7 млн рабочих мест по Московской области.

— Какие участки будут осваиваться первыми?

— В перечне первоочередных находятся 32 участка, мы уже готовим аукционы по Толостопальцево и Ватутинкам, а также по тем участкам, которые в прошлом году мы сознательно «затормозили» в рамках пересмотра градостроительной политики Москвы.

— На землях старой Москвы практически не заявлено проектов строительства жилья. Это была инициатива московского правительства или это совместное решение?

— Для меня это новость, что жилье там не строится. Строительство идет на всех четырех участках, которые были вовлечены ранее (в Тушино, Зеленограде, других участках). Всего в Москве сегодня на участках РЖС построено около 245 тысяч кв. метров, в итоге будет полмиллиона метров. Напомню, в Загорье возведут 194 тысяч метров, Северном Тушине — 49 тысяч метров.

— Это строительство на старых участках, а что с новыми? Они будут предназначены для только для инфраструктуры?

— Да, это градостроительная политика субъекта Российской Федерации, которая согласована соответствующим федеральным законодательством. И фонд этой политике следует. Мы пытаемся создать комфортную среду проживания, а не просто «выгнать» квадратные метры. Это общий подход.

Цена участка проверена

— Многие девелоперы говорят, что на землях РЖС потому не строится жилье, потому что цены лотов запредельно высокие, экономика жилищного строительства их не выдерживает. Как формируется цена лота?

— Давайте вернемся к тому, строится ли жилье на четырех участках, которые были предоставлены? Строится. Тогда обвинительный уклон вашего вопроса не принимается. Цена формируется простым способом, описанным в законодательстве: есть независимый оценщик, который на основе закона об оценке производит соответствующие работы, после этого его отчет передается в саморегулируемую организацию для дополнительной экспертизы, только после этого мы выставляем эту оценку как начальную цену. Механизм чрезвычайно прозрачен и прост.

— Если бы строительство жилья было бы возможно, то какие участки были интересны для жилищной застройки?

— Конечно, есть участки, которые были бы интересны для точечной или близкой к точечной застройке. Но поменялась градостроительная политика и концепция застройки. Идти перпендикулярно этой политике ради создания некомфортной среды фонд не собирается.

— Есть еще субъекты РФ, которые примерно также рассуждают, как Москва?

— Об этом думают Санкт-Петербург и Московская область. Отмечу, что фонд всегда учитывает позицию субъекта РФ, то, как регион видит свое развитие. Фонд против другого — невовлечения участков в оборот, а потом неожиданного открытия, что они украдены. А против осмысленного, согласованного с федеральными структурами вовлечения фонд никогда не возражал, и более того, всячески содействовал.

— Что вам пока не удается на территории Москвы?

— У нас было представление о том, как скоро мы сможем реализовывать те наработки, проекты, которые у нас есть. Но они идут медленнее, чем ожидалось. Однако если говорить о направлении движения, то оно в точности совпадает с нашими ожиданиями.

Думаю, что по мере того, как будут приняты необходимые градостроительные документы по Москве (это произойдет в июне 2013 года), нам будет гораздо легче. К тому же по Москве фонд договорился с мэрией, что все презентации будут проводиться совместно, чтобы инвестор был уверен, что здесь «отмаркетирован» участок, будет определенная прибыль, и он может его купить.

— Большие участки в Москве инвесторов интересуют?

— Конечно. Мы ожидаем, что будет жесткий конкурс. Напомню, что теперь на фондовских участках введена «предквалификация» и прошу всех потенциальных инвесторов прийти к нам на сайт, посмотреть требования. Мы на каждом «роуд-шоу» раздаем специальные брошюры, в которых выведены все предквалификационные требования с алгоритмом их реализации, потому что они достаточно жесткие.

Например, выставлены требования по опыту: инвестор-застройщик должен иметь опыт строительства не менее 1/3 от той площади, которую предполагается возвести.

Требования по финансовой устойчивости тоже ясны: компания не должна находиться в процессе банкротства, ликвидации. Есть условия, которые гарантируют, что на площадку придет квалифицированный застройщик, и у него будут ресурсы на строительство.

«Застройщики обижаются зря»

— Кстати о застройщиках. Могли бы вы прокомментировать историю с компанией ФСК «Лидер»?

Напомним, что ФСК «Лидер» в 2012 году объявила, что вынуждена сократить на треть запланированные объемы застройки на участке РЖС (4,85 га) на Кировоградской улице, вл. 25. Компания собиралась построить 72 тысячи кв. метров жилья, но градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) правительства Москвы одобрила 50 тысяч кв. метров. Объем инвестиций в строительство комплекса составит около 5 млрд рублей. Владимир Воронин также заявил, что компания потратила около двух лет на утверждение проекта, а проект надо завершить к 2015 году.

— Условия аукциона, на которых участок был выставлен на аукцион в 2010 году, подразумевали возведение 50 тысяч кв. метров как минимальный объем. Можно строить больше, если субъект РФ дает на это в установленном порядке согласие. Если объем меняется, то требуется и согласие фонда. В случае «Лидера» компания увеличила объем без согласия московских властей. Мы работаем в координации с ними, у нас нет оснований оказывать на них давление, чтобы дополнительные метры «выгонять».

С одной стороны, я хорошо понимаю застройщика, который хотел построить на 20 тысяч кв. метров больше, когда темпы строительства в городе были подморожены. Но с другой стороны, видимо, власти посмотрели на это комплексно, с точки зрения социальной инфраструктуры, транспортной, всех других видов занятости. Здесь все прозрачно и легко. Есть информация, что «Лидер» предлагал городу построить общеобразовательную школу в обмен на дополнительные 22 тысяч метров, но московское правительство не посчитало необходимым это делать, и это дело правительства.

— То есть обида зря?

— Абсолютно. Если бы было в документации заявлено 72 тысячи кв. метров, и застройщик скатился бы под давлением локальных властей на более низкий объем, то эти претензии были обоснованы.

— Может, обида потому, что победители ваших аукционов почему-то уверены, что фонд всегда будет на их стороне?

— Мы действительно на стороне застройщика всегда. Потому что мы не просто поддерживаем, мы сопровождаем. Заверяю еще раз застройщиков, инвесторов, девелоперов, что фонд от аукциона и до ключей в квартиру всегда и до конца будет поддерживать застройщиков, инвесторов, девелоперов, но только в их законных требованиях. Но вот если вернуться к предыдущему вопросу, как мы можем это поддержать? Город нам объясняет, что здесь возникает транспортная перегрузка, «социалка» перегружена, отсутствуют дополнительные рабочие места, как мы можем еще 22 тысяч метров, на основании чего?

— Что происходит в проекте «Новое Аристово»?

Напомним, что проект на 70 тысяч кв. метров вблизи деревни Новое Аристово (11 км от МКАД по Пятницкому шоссе) был начат в 2011 году. Компания «РАСТ», выигравшая аукцион фонда РЖС, не смогла построить жилье в указанные сроки (в 2013 году) из-за задержки в оформлении разрешительной документации.

— Идет дооформление застройщика, соответствующих документов. Никаких проблем с дольщиками нет. Думаю, что к середине апреля все оформительские проблемы будут закончены. Чтобы не порождать обманутых дольщиков и нарушений законодательства, мы в превентивном режиме по определенным основаниям попросили застройщика приостановить работы до полного оформления, чтобы люди были уверены, что они получат ровно то, что им полагается, ровно по той цене, которая полагается, ровно в тот срок, который полагается. Наверстают. Мы поможем.