Химки сегодня — горячая политическая точка Подмосковья. 14 октября здесь пройдут выборы мэра городского округа, кандидатами зарегистрировались более двух десятков кандидатов. Но кто бы из них ни добился желанного поста, ему в первые же дни придется решать градостроительные проблемы.

В частности, на прошлой неделе Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области после проверки, проведенной в городском округе Химки, вынесло предписание о необходимости отмены 15 документов. В частности, предписано отменить ряд разрешений на строительство и несколько постановлений администрации города, связанных с уплотнительной застройкой. В результатах проверки Управления по архитектуре отмечен случай, когда в отношении одного земельного участка в Химках действовали три правовых акта органа местного самоуправления, определяющих разные функциональные назначения и характеристики планируемого развития территории.

Как отметили в управлении, наиболее частыми оказались такие нарушения, как «невыполнение сроков проведения публичных слушаний в отношении документации по планировке части территорий, незаконное принятие решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка, также выявлены значительные превышения предельной этажности многоквартирных домов».

Жители Химок активно сопротивляются застройке ряда территорий. В каких-то случаях их поддерживает прокуратура и губернатор Московской области Сергей Шойгу.

К примеру, 18 июня 2012 года Генпрокуратура сообщила о многочисленных нарушениях при строительстве зданий в микрорайоне Новогорск. Выяснилось, что на территории площадью около 60 гектаров возводятся капитальные строения (4-5 этажные дома) без разрешительной документации, нарушается законодательства об охране окружающей среды в части слива отходов и снятия плодородного слоя почвы и нормы пожарной безопасности. Были возбуждены аминистративные дела в отношении застройщика.

Заместитель главы администрации округа Химки Ирина Иванова пояснила в интервью BFM.ru, что предписание действительно поступило в администрацию городского округа. Однако все нарушения относятся к объектам в центральной части Химок, они могут быть устранены в срок до 24 сентября, который указан в документе. Ответ областной администрации будет дан до 18 октября, как это полагается по закону.

Она отметила, что объект в Новогорске или объекты точечной застройки не фигурируют в предписании. «Те нарушения, которые выявлены проверкой, будут, скорее всего, устранены в предписанный срок, и город не будет отменять разрешения на строительство», — пояснила Ирина Иванова.

Кто отменяет инвестконтракты

Пересмотр инвестконтрактов и разрешений на строительство — процесс, который уже два года продолжается в Москве после смены городского руководства. Эксперты опасались, что аналогичный процесс может начаться и в Московской области, где возводится самое большое количество квадратных метров в год (из всех регионов России). О том, кто имеет право отменить разрешение на строительство, и можно ли считать предписание управления по архитектуре сигналом для девелоперов, рассказали эксперты по недвижимости.

«Порядок отмены разрешения на строительство может носить административный характер, когда, сославшись на какие-либо нарушения, муниципальные власти отменяют разрешение. Нарушения могут касаться практически всех условий: от заключения контракта до его оплаты, исполнения и т. д., — пояснил BFM.ru Константин Трапаидзе, председатель коллегии адвокатов «Вашъ юридический поверенный».

Очевидно, в Химках речь будет идти об административном порядке отмены разрешений на строительство. Распоряжение об отмене своего же разрешения, если там был нарушен закон, должны выпустить власти города, поясняют юристы.

«Если муниципальные органы действуют в пределах своих полномочий, то их акты являются законными. Если же их полномочий недостаточно, необходимо согласование с областными органами. И это должно быть отражено в контракте на строительство, где может быть оговорено и многостороннее соглашение», — пояснил Трапаидзе.

«Подобная практика [отмены контрактов и разрешений на строительство] может продолжиться. Смена команды правительства может привести к изменению состава участников рынка недвижимости, и Химки здесь не исключение», — считает Марат Манасян, генеральный директор компании Retail Row:

Компенсации только по суду

В случае отмены инвестконтракта или разрешения на строительство по инициативе администрации закон предусматривает как внесудебный порядок возмещения расходов девелоперам, так и судебный.

В конце августа, например, правительство Москвы утвердило новый порядок возмещения затрат инвесторам без обращения в суд. Но в целом ситуация по стране такова, что девелоперам, чтобы компенсировать убытки, приходится обращаться в суд.

«Выплачивать компенсацию должна сторона по контракту. Другой вопрос, что в качестве соответчика может выступать областная власть, бюджет. Технически, при невозможности получить справедливую компенсацию, можно подавать иск даже к государству, допустившему ущемление прав инвестора или строителя. Причем в требуемую сумму иска могут быть включены как понесенные расходы, так и неполученная прибыль. Это тоже справедливо и законно», — пояснил Константин Трапаидзе.

Практики рынка оценивают шансы на выплату компенсаций как крайне невысокие. «Дело в том, что вся документация по проектам, по которым отозвали разрешения на строительство, была выдана предыдущей администрацией. Политически неправильно будет компенсировать полностью все затраты», — комментирует Марат Манасян.

По его прогнозу, в ряде случаев администрация может пойти навстречу инвесторам, если они приведут проекты застройки в соответствие с требованиями закона. Но при значительном изменении документации девелоперам придется заново получить все разрешения. «Им придется решать вопрос: будет ли у них возможность отложить начало строительства и ввода в эксплуатацию объектов и будет ли экономически выгодна реализация проекта после его изменения», — пояснил Манасян.

Наиболее вероятно, что инвесторы могут рассчитывать на нематериальную компенсацию, выраженную в ускорении процедуры согласования новой документации, добавил эксперт.

Инвесторы, готовьтесь

Ближайшие проверки пройдут в Балашихе, Мытищах, Пушкино и Дмитровском районе, сообщили в Главном управлении архитектуры и градостроительства Московской области.

«Нарушают градостроительное законодательство во многих регионах России. Можно только предположить, что по мере удаления от столицы количество нарушений растет», — считает Марат Манасян.

Напомним, качество строительства сейчас контролируют СРО, а к 2016 году предполагается переход на уведомительный порядок начала строительства, а проверку строек передадут страховщиками и СРО. При этом категории земельных участков как понятие вообще отменят.