Чтобы обеспечить переезд чиновников на новое место службы, то есть в, возможно, совхоз «Коммунарка», потребуется создать специальную управляющую компанию. Планируется, что это будет ОАО со 100-процентным участием государства или, возможно, меньшим. Об этом рассказал агентству «Прайм» замминистра финансов Сергей Сторчак.

По его словам, управляющей компании потребуются кредиты на сумму до 500 млрд рублей. «Переезд чиновников в Новую Москву не повлияет на размер суверенного долга России, так как [кредит] будет обеспечен зданиями и сооружениями, которые должны покинуть чиновники согласно планам правительства», — пояснил Сторчак. Заем должен быть осуществлен единовременно до конца 2012 года, как предлагает Минфин.

Напомним, 20 июня 2011 года по инициативе Дмитрия Медведева, на тот момент президента России, был начат процесс присоединения к Москве новых территорий. Тогда же говорилось о передислокации государственных органов на присоединяемую территорию. Скорее всего, власть может оказаться на землях бывшего совхоза «Коммунарка».

С гарантиями проще, без гарантий — дороже

По мнению экспертов, схемы займа 500 млрд рублей могут быть различными. «Если долг собираются оформить на специальную управляющую компанию, если он будет обеспечен зданиями и сооружениями в центре Москвы, то оформить такой займ можно отдельно от госдолга. Просто его тогда вынесут отдельной строкой — как долг с залогом в виде недвижимого имущества. Минфин тогда сможет эту строку не учитывать в общем госдолге при подготовке международных отчетов», — пояснил BFM.ru Олег Душин, старший аналитик ИК «Церих Кэпитал Менеджмент». Однако есть одна оговорка — если по этому долгу будут даны государственные гарантии, то дотошные исследователи все-таки попытаются приплюсовать эту сумму к государственным обязательствам. И они тоже будут правы, добавил аналитик.

Он предположил, что если займ проведут с помощью выпуска облигаций, то процент по ним будет в районе 8–9% в рублях (чуть выше, чем доходность по облигациям федерального займа — ОФЗ).

Впрочем, при наличии госгарантий ставка по кредиту может быть значительно снижена. «В случае гарантий государства процент заимствования может быть ниже рынка, например, 2–3%», — пояснил BFM.ru Николай Солабуто, директор по управлению активами инвестиционной компании «Трейд-Портал».

Но тогда эта сумма добавится к госдолгу, и это будет достаточно чувствительное увеличение гособязательств власти.

Государственный внутренний долг России по состоянию на 1 июля 2012 года составлял 3,795 трлн рублей (по данным Министерства финансов РФ).
Внешний долг всех российских органов государственного управления на 1 июля 2012 года составил 41,739 млрд долларов (1,34 трлн рублей).

Займ в 500 млрд рублей, если будет сделан на внешнем рынке, увеличит госдолг федеральной власти более чем 35%. Если же такую сумму сумеют привлечь в России, то увеличение внутреннего долга будет не столь значительным — 13%.

«Одномоментное размещение бумаг на такую большую сумму приведет к мощному оттоку ликвидности из финансового сектора, и, следовательно, к росту доходности облигаций и процентных ставок межбанковского кредита. Сейчас ставки МБК таковы: 4,9% — ставка MIACR, 5,51% — MosPrime», — пояснил BFM.ru начальник аналитического управления Банка корпоративного финансирования Максим Осадчий.

Три года на переезд

Еще один вопрос — на какой срок потребуется привлекать кредит. Есть две оценки: по мнению руководства страны, переезд должен состояться не раньше 2014 года; девелоперы же считают, что обеспечить зданиями чиновников можно будет лишь к середине 2015 года.

«Если учесть практику последних лет, то на переезд большого офиса потребуется не меньше двух или даже двух с половиной лет. В случае переезда чиновников только год займет проектирование и выпуск технической документации нового здания. А второй год пойдет на реализацию технических условий, само строительство и прием здания в эксплуатацию. Причем вложиться в эти сроки можно только в идеальном случае», — пояснил BFM.ru Марат Манасян, генеральный директор RetailRow.

«Если представить, что решение принято и стоит задача переехать крупной организации из здания, скажем, в 50 тысяч метров [примерно столько сейчас занимает Госдума] на площадь в два раза большую, но за МКАД, то в среднем придется потратить 2–2,5 года на строительство и еще полгода на сам переезд при оптимальной организации процесса. Стоимость строительства нового здания такой площади без отделки на территории Новой Москвы можно оценить примерно в 2 тысячи долларов за кв. метр. То есть на строительство потребуется 200 млн долларов. Рыночная ставка кредита под залог какого-то коммерческого здания сейчас составляет 10–11%. Реально получить кредит на сумму не более 70% от оценочной стоимости закладываемого здания», — так оценил возможные сроки и затраты переезда крупного офиса Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG.

Примерно в такую же сумму оценил расходы на строительства Марат Манасян — 60 тысяч рублей за кв. метр нового здания офисного плана, но без учета затрат на коммуникации и отделку. При этом он уверен, что в данном случае «проблем с документацией и согласованием технических условий не будет».

Денис Колокольников оценивает переезд чиновников на новые территории как весьма выгодное мероприятие — даже с учетом того, что придется брать кредит и платить проценты: «Цена продажи 1 кв. метра коммерческих площадей в центре принесет около 10 тысяч долларов, если брать средние цены по рынку. Строительство обойдется в пять раз дешевле — по 2 тысячи долларов за квадрат. Получается, что и площадей можно построить больше, и потратиться на хорошее оснащение здания, на организацию переезда».

Не продавать, а сдавать

Максим Осадчий в переезде власти увидел неожиданную проблему. Если для финансирования нового строительства и переезда в конечном итоге продать всю прежнюю недвижимость, то цены на московские офисы рухнут. А значит, выгодно продать все эти здания в центре Москвы государству не удастся. По мнению эксперта, целесообразно «запаковать» сделку в ценные бумаги: «Скорее всего, даже и без госгарантий такие бумаги будут пользоваться спросом из-за надежности обеспечения».

Не исключено, что создаваемая управляющая компания может продавать здания не сразу, а растянуть процесс на несколько лет. После переезда чиновников можно сдавать площади в аренду, что также окупит строительство новых зданий за пару-тройку лет, если, конечно, вывод на арендный рынок такого объема площадей не обрушит цены.

«Наиболее интересными и дорогостоящими остаются здания внутри Бульварного кольца, где сегодня годовая арендная ставка на офисные помещения колеблется от 800 до 1000 долларов за кв. метр. Максимальные арендные ставки на офисы классов А и В+ в пределах Садового кольца могут достигать даже 1500–2000 долларов за кв. метр», — поясняет Андрей Кирилкин, аналитик «Промсвязьнедвижимости».

Есть и еще один вопрос, который возникнет при переезде органов власти из центра Москвы: последует ли за чиновниками бизнес. От этого во многом будет зависеть и судьба освобождаемых помещений, цены аренды и продажи.

Пока трудно сказать, насколько бизнес посчитает нужным переезжать поближе к госструктурам. Сейчас невозможно смоделировать такой процесс. Но «развитие новых крупных объектов недалеко от МКАДа способно существенно увеличить популярность ранее не рассматриваемых крупным и средним бизнесом территорий, но вряд ли мы будем наблюдать отток бизнеса из ЦАО», прогнозирует Андрей Кирилкин.