На днях Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) при правительстве Москвы одобрила режимы использования земель и градостроительные регламенты для 128 районов в границах Бульварного кольца, сообщается в релизе Департамента культурного наследия города Москвы.

Руководитель департамента культурного наследия города Александр Кибовский рассказал, что регламенты были разработаны по заказу Мосгорнаследия за счет городского бюджета, что позволило в первую очередь учитывать интересы города, а не инвесторов.

«Разработка градостроительных регламентов за счет средств бюджета города — необходимая мера, которая позволяет выстроить четкую и равную для всех систему ограничений строительства в исторической части Москвы. Приоритетом в разработке регламентов является сохранение уникального исторического облика столиц. В течение ближайшего времени градостроительные регламенты будут разработаны раз и навсегда и опубликованы во всеобщем доступе в сети Интернет», — пояснил советник руководителя Департамента культурного наследия Москвы Николай Переслегин.

Новый регламент предусматривает ограничение высотности зданий, строящихся на исторических территориях города. Чтобы выработать «лимит» высоты, перед предоставлением регламентов на утверждение комиссии был проведен визуальный ландшафтный анализ.

На некоторых участках решено было вообще запретить любую застройку — к примеру, на Боровицком холме, «чтобы сохранить его аутентичность», и это тоже будет закреплено регламентом.

Наталья Самовер, представитель «Архнадзора», поясняет, что регламенты разработаны и приняты в соответствии с Градостроительным кодексом. «Это очень важный инструмент градостроительного регулирования, потому они будут опубликованы, и любой застройщик, который желает что-то делать в каком-то квартале, больше не сможет тихо лоббировать, чего-то добиваться, или давать взятки. Важно, что застройщик сразу видит, что он может делать в этом районе, а что — нет», — комментирует эксперт.

По ее словам, ранее застройщики заказывали градостроительные регламенты за свой счет, а потом приносили городу на утверждение. «Конечно, регламенты делались так, чтобы максимально облегчить реализацию проектов. Сделанные за счет города регламенты, вероятно, не сильно им [застройщикам] понравятся, хотя у крупных застройщиков большие лоббистские возможности, и наверняка в регламентах есть вполне компромиссные решения», — пояснила BFM.ru Самовер.

Так, по закону, застройщик может попытаться оспорить тот или иной регламент в суде.

Узаконили сокращение объемов строительства

Кибовский сообщил, что разрешенный объем застройки внутри Бульварного кольца был уменьшен на 200 тыс. кв. метров.

Всего же в пределах Центрального административного округа (ЦАО), по словам чиновника, за последние полтора года городские власти расторгли инвестконтракты на 2 млн кв. метров (суммарной стоимостью около 200 млрд долларов).

Девелоперы подтверждают, что с приходом команды Сергея Собянина объемы строительства были снижены в 2-3 раза, а многие проекты были закрыты.

Так что новые регламенты узаконят те изменения, который уже произошли де факто на рынке недвижимости столицы.

Для узкого круга компаний

Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty, рассказал BFM.ru, что последние несколько лет коммерческие компании сторонятся проектов, расположенных в центре столицы. «Дело в том, что перед выборами очень популистскими стали лозунги в защиту исторической застройки. В погоне за народной популярностью, а также в борьбе за создание новых комиссий и всяких комитетов, общественники и чиновники стали агрессивно атаковать коммерческие предприятия, как это случилось, к примеру, с Capital Croup. В результате основными девелоперами в центре города стали по сути государственные или контролируемые государственными банками девелоперские структуры, к которым сегодня я бы отнес «ПИК», «Дон-Строй», «Система-Галс», «КР» и другие», — пояснил эксперт.

«Новые регламенты станут дополнительным катализатором роста цен на дорогую недвижимость в центре Москвы», — прогнозирует Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty.

Конфликты неизбежны

По словам Самовер, все утвержденные ГЗК регламенты будут еще рассматриваться на комиссии по сносу. Она не исключила, что битва за отдельные районы продолжится.

Представители департамента сообщили, что уже начата разработка регламентов 281 квартала в пределах Садового кольца. В 2013 году такая работа затронет 155 кварталов восточной части Москвы — Мещанский район, Лефортово, а в 2014 году — юго-западную и северную части города — Серпуховский район, Хамовники и Пресню.

«Я знаю, что Александр Кибовский выступал против предложенного регламента застройки в районе Зарядье [на месте снесенной гостиницы «Россия»], — рассказала BFM.ru представитель «Архнадзора». — Там был проведен творческий конкурс на обустройство большого парка, готовится международный конкурс на эту же тему, и вдруг на ГЗК вынесен проект регламента, который разрешает здесь строительство большого концертного зала».

Скорее всего, в этой конкретной ситуации Кибовскому удастся «закрыть» регламент, предусматривающий строительство концертного зала. Как будут решаться подобные конфликты в будущем, пока не понятно. Однако эксперты сходятся во мнении, что когда регламенты есть в открытом доступе, рынок недвижимости становится прозрачнее, а правила игры на нем более предсказуемыми.