Сегодня президиум Высшего арбитражного суда (ВАС) рассмотрел весьма важный спор по жилищной ипотеке между банками. Он определил, что должно происходить в случае, когда сделка купли-продажи ипотечной квартиры признана недействительной, а закладная на квартиру уже была перепродана. Риски в таком случае ложатся на тот банк, который выдал кредит, однако размер ответственности, скорее всего, будет ограничен суммой ссудной задолженности.

Дело № А40-153026/2010-81-1294 Арбитражного суда города Москвы. Общество «Банк ВТБ24» против общества «Инновационный строительный банк «Башинвест».

Результат заседания Президиума 29 мая 2012 года: «Решение Арбитражного суда города Москвы от 14.04.2011 по делу №А40-153026/2010-81-1294, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2011 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28.09.2011 по тому же делу в части размера взысканной суммы отменить.

В указанной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы. В остальной части судебные акты по делу оставить без изменения».

История одной закладной

История дела такова. Инновационный строительный банк «Башинвест» выдал в 2007 году кредит на квартиру в городе Уфе, после чего в том же году продал закладную банку ВТБ24. В конце 2008 года суд по требованию бывшей владелицы квартиры признал сделку недействительной (доверенность на продажу квартиры была признана недействительной) и постановил вернуть жилье заявительнице.

Банк ВТБ24, который выкупил закладную, потребовал от Башинвестбанка вернуть деньги, уплаченные за закладную, и еще проценты за пользование деньгами.

Отметим, что в договоре купли-продажи было условие, что банк-продавец обязан выкупить закладную, если кредит окажется некачественным, однако был и оговорен срок обратного выкупа — 30 дней — с момента совершения сделки.

Арбитражный суд принял решение в пользу ВТБ24, невзирая на сроки выкупа, сделка купли-продажи закладной была расторгнута. Аргументация суда была такой: срок 30 дней действует лишь для случаев выявления покупателем недостатков в документах и не распространяется на ухудшение качества самой ссуды.

В итоге Башинвестбанк выплатил 1,9 млн рублей, возвратив банку ВТБ24 все полученные средства за закладную и оплатив проценты за три года пользования деньгами.

Две следующие инстанции подтвердили это решение, и ВАС оставил его в силе, отменив только решение о сумме выплат.

«ВАС пересмотрел решение по данному делу в части размера взысканной суммы. Фактически это означает, что Высший арбитражный суд признал законным требование ВТБ24 об обратном выкупе закладной «Башинвестом» и не согласился с банком только в части определения размера возмещения. Это принципиальное для нас решение, поскольку поддерживает позицию банка: за качество закладных несет ответственность продавец», — прокомментировал решение суда для BFM.ru Артем Бочкарев, руководитель пресс-службы банка ВТБ24.

Неожиданное решение

Надо заметить, что решение президиума ВАС было в определенной степени неожиданным.

В частности, решения в пользу башкирского банка заставляла ожидать формулировка в определении ВАС: «Примененное судами толкование договорных обязательств по существу означает, что покупатель закладной может расторгнуть исполненный договор ее купли-продажи в любой момент на протяжении нескольких лет или десятилетий, пока не истек срок погашения ипотечного кредита, что не отвечает цели заключения договора и природе ипотечных отношений, составной частью которых этот договор является. В данном случае обстоятельство, подпадающее под договорное условие признания кредита некачественным, установлено судом через год после заключения договора купли-продажи закладной и по объективным причинам не могло быть выявлено ни одной из сторон спора при всей степени разумности и осмотрительности, проявленной ими в отношениях по ипотечному кредитованию».

С одной стороны, решение ВАС вносит неопределенность в отношения банков по покупке ипотечных закладных, поскольку договор купли-продажи закладных может быть легко расторгнут. Некачественная закладная может быть возвращена банку-эмитенту в любой момент, и неважно, сколько лет пройдет.

«Сейчас практика рынка такова, что банки, выкупающие закладные, устанавливают срок для обратного выкупа. У АИЖК этот срок составляет 18 месяцев, по нашему стандарту — 12 месяцев», — поясняет BFM.ru Вадим Пахаленко, директор департамента по работе с финансовыми институтами DeltaCredit. Этого срока, по его словам, хватает на то, чтобы выявить факты мошеннических действий, сговора между заемщиком и сотрудником банка.

Он добавляет, что решение ВАС не должно служить прецедентом для построения отношений на вторичном рынке ипотеки. «Первичный кредитор должен отвечать за качество кредитов на срок, который устанавливает рефинансист. И этот срок должен быть разумным, — считает Вадим Пахаленко. — Избежать рисков, связанных с потерей права собственности, помогает страхование титула. По нашему стандарту титул страхуется практически во всех сделках, в случае отказа заемщика от этого вида страхования повышается ставка».

«Если большие игроки вторичного рынка ипотеки включат в условия договора пункт об обратном выкупе на весь срок кредитования, то кредитующие банки будут вынуждены создавать резерв на случай возможных потерь и возвратов, что повлечет снижение объемов первичного кредитования. Небольшие банки вынуждены будут перестать заниматься ипотекой. Но я надеюсь, что этого не произойдет», — прогнозирует Вадим Пахаленко.
«На рынок вторичной ипотеки это решение повлияет, поскольку закрепляется ответственность продавца перед покупателем», — считает Артем Бочкарев.

Масштаб проблемы

По статистике, каждый год 1-2% сделок купли-продажи признаются недействительными. В таком случае продавец получает назад свое недвижимое имущество, а покупатель — при хорошем раскладе возвращает свои деньги. Но если деньги заплачены мошенникам по поддельным документам, а не реальному владельцу квартиры, то вероятность их возвращения близка к нулю.

Отчасти права добросовестных покупателей призван защитить законопроект, где нотариусов обяжут готовить документы к сделке и отвечать за их качество.

До 2006 года банки требовали от заемщика в обязательном порядке застраховать право собственности на приобретаемую квартиру (так называемый титул), однако сейчас такого требования нет почти ни у одного из банков. Такое страхование стоило от 0,1 до 1% от стоимости квартиры в год.

Отметим, что объемы ипотеки растут. В этом году доля сделок в России с привлечением ипотеки превысила 25% от общего количества сделок.

В 2012 году за 5 месяцев, по статистике Россреестра, подано более 2 млн заявлений на регистрацию прав на жилье, из них 256 тысяч записей связаны с ипотекой.

В 2011 году в России было выдано ипотечных кредитов на сумму в 713 млрд рублей, в 2012 объем кредитования, согласно прогнозам, перевалит за 1 трлн рублей. Объем перепродажи ипотечных портфелей составил свыше 100 млрд рублей, по данным специализированных СМИ. Доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам в 2011 году составила 3%.

Если считать, что примерно 1-2% сделок будут признаны судом ничтожными или недействительными, то сумма расторгнутых сделок составит от 10 до 20 млрд рублей, убытки банков — примерно от 50 до 70% от этих цифр (за вычетом первоначального взноса, который оплачивает заемщик).