О том, сколько управляющих компаний в Москве до сих пор не вышло из тени, о схемах их заработка и методах воздействия на них — в специальном проекте BFM.ru и Business FM.

План по созданию в столице товариществ собственников жилья (ТСЖ) был спущен федеральными властями в 2008 году. Большинство жителей города так и не знают, что они, оказывается, пополнили ряды жилтоварищей. И это, надо сказать, не самый худший вариант: в центре Москвы, например, управляющие компании установили в ТСЖ коммунальные тарифы на выживание. Не справился с платежами — выезжай из престижного района в спальный.

Новоявленные управляющие компании стали вытеснять с рынка ДЕЗы (впрочем, зачастую УК создавались при личной заинтересованности местных чиновников или экс-руководителей ДЕЗов и ЖЭКов и РЭУ), а государственные жилконторы разорялись с их же помощью.

В 2010 году в защиту государственных ДЕЗов был вынужден выступить уполномоченный по правам человека в Москве Александр Музыкантский, который охарактеризовал тот период как «переход от липовых ТСЖ к липовым УК».

Тогда Музыкантский привел данные: в районе «Арбат» из 176 домов в управлении ГУП ДЕЗ осталось 37 домов. При этом в 15 домах председателями ТСЖ были бывшие руководители ДЕЗов. К моменту прокурорской проверки все документы в ГУИС были уничтожены.

Каждая третья управляющая компания не вышла из тени

С приходом Сергея Собянина в столице начались массовые проверки деятельности управляющих компаний.

Управляющая компания ставит дом на свой баланс, определяет объемы и сроки ближайших финансовых потоков (то есть планирует бюджет). Она заключает договор на определенный срок с обслуживающей организацией на проведение плановых, профилактических и ремонтных работ в доме. Договор составляется в письменной форме и имеет четкое разграничение прав и обязанностей сторон, меру ответственности за невыполнение условий договора и прочие необходимые пункты, в том числе об обстоятельствах непреодолимой силы (форс-мажоре). Затем УК периодически (ежемесячно, ежеквартально) отчитывается перед членами правления ТСЖ о проделанной работе, понесенных расходах и полученных доходах (если такие имели место быть). На общем собрании утверждается дальнейшая схема финансово-хозяйственной деятельности, фиксируется приоритетность решения тех или иных задач, могут вноситься поправки и дополнения к договорам.

ТСЖ оплачивает работу УК согласно зафиксированной в договоре сумме. Оплата производится из бюджета ТСЖ, то есть за счет взносов жителей дома. При этом ответственность за задолженность несет ТСЖ. Правление ТСЖ вправе поменять управляющую компанию.

На сегодняшний день в Москве 14 тысяч из 32 тысяч многоквартирных жилых домов управляются ТСЖ, сообщил глава департамента ЖКХ и благоустройства города Петр Бирюков. Их обслуживает 478 управляющих компаний.

При этом каждая третья управляющая компания Москвы (159 УК), по состоянию на 1 февраля 2012 года, не раскрыла информацию о себе на сайте департамента жилищно-коммунального хозяйства Москвы, сообщает Государственная жилищная инспекция столицы (Мосжилинспекции).

В конце прошлого года мэрия приняла решение, что информация, которая подлежит обязательному раскрытию УК, включает в себя общие сведения (адрес, контактные телефоны и другие реквизиты), так и данные о годовой бухгалтерской отчетности, услугах по ремонту и содержанию дома, тарифах, случаях привлечения компании к административной ответственности.

Оштрафовали на 18,5 млн рублей

В декабре 2011 года вступили в силу изменения в Кодекс об административных правонарушениях (КоАП), согласно которым управляющая организация может быть оштрафована в случае, если она не раскрывает информацию о своей деятельности, раскрывает ее не в полном объеме, или вовсе предоставляет недостоверные сведения. Размер штрафа, налагаемого на юридических лиц, составляет 250-300 тысяч рублей, а на должностных лиц 30-50 тысяч рублей. Если УК нарушит еще раз, ранее наказанное должностное лицо может быть дисквалифицировано на срок от одного года до трех лет.

В январе-феврале этого года УК, ТСЖ и ЖСК столицы были оштрафованы Мосжилинспекцией в общей сложности на 18,6 млн рублей. Так, за нарушение требований по раскрытию информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами назначено административных штрафов на сумму 2, 6 млн рублей.

В декабре прошлого года, по данным Мосжилинспекции, в СВАО Москвы было зафиксировано 5245 нарушений со стороны управляющих компаний, в ЮЗАО — 6839, в СЗАО — 3834, в ЗАО — 7339, в ЮВАО — 6365, в Зеленограде — 1043, в ВАО — 10 066, в ЮАО — 9380, в САО — 5367 и в Центральном административном округе — 6350.

В январе 2012 года доля жилых зданий, при эксплуатации которых были выявлены нарушения, составила не более 12% от общего количества домов в Москве — 3840, сообщало РИА «Новости» со ссылкой на представителя пресс-службы Мосжилинспекции.

В январе-феврале этого года Мосжилинспекция оштрафовала УК, ТСЖ и ЖСК за нарушение нормативов Москвы по эксплуатации жилищного фонда назначено административных штрафов на сумму 14, 3 млн рублей, за нарушение установленных требований к содержанию особых объектов нежилого фонда —1 млн рублей, за нарушение требований по раскрытию информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами назначено административных штрафов на сумму 2, 6 млн рублей.

Кроме того, за самовольное переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирных домах назначено административных штрафов на сумму 55,5 тысячи рублей, за нарушения при эксплуатации внутридомового газового оборудования — 342,5 тысячи рублей.

За нарушение правил содержания и ремонта многоквартирных домов и не соблюдение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами назначено административных штрафов на сумму 145 тысяч рублей и за нарушения законодательства об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности назначено административных штрафов на сумму 140 тысяч рублей.

Источники больших доходов

Ведущий юрисконсульт Института экономики города Дмитрий Гордеев отмечает, что ТСЖ в Москве формально процент большой, но реально работающих товариществ из них очень мало. «Если говорить о проценте от всех домов, то порядка 30% домов, в которых созданы ТСЖ, но реально рабочих будет 5-8% ТСЖ, которые работают», — утверждает он. — Товариществ, в которых члены ТСЖ реально платят членские взносы, в которых они принимают ежегодное решение о смете доходов-расходов, заслушивают отчеты, там, где работает ревизионная комиссия, очень немного».

По его словам, многие ТСЖ созданы на бумаге городскими властями, работниками ГУИСов, и они — ширма, все делает управляющая организация.

В интервью BFM.ru эксперт рассказал: «Что касается бизнеса управляющих организаций, то, наверное, в настоящее время самые большие доходы УК имеет от того, что она просто обманывает собственников помещений, которые не знают реальный перечень работ, которые делает управляющая организации, не знают качества, а знают только, сколько они должны денег заплатить».

Управляющие компании в России получают средств больше, чем тратят, и это все отражается на больших зарплатах руководства, говорит Гордеев. «Другая статья экономии — люди из Средней Азии, которые получают маленькую зарплату, а выполняют большую работу по уборке наших дворов, по мытью подъездов. Но они расписываются в ведомости за одни цифры, а получают другие, потому что они в бесправном положении, потому что если они хоть немножко начнут отстаивать свои права, на их место просто возьмут других, а эти люди останутся без работы. Абсолютно нигде не фиксируемый черный доход чиновников и работников управляющих организаций», — описывает механизм получения дополнительных доходов Дмитрий Гордеев.

Идею передачи системы ЖКХ в частные руки в принципе считает правильной Алексей Герасимов, главный редактор издания «ЖКХРУ.РФ», однако он полагает, что управляющие компании сегодня должны быть под жестким контролем госорганов.

«К ТСЖ у меня довольно скептическое отношение, — признается Герасимов в интервью Business FM, — поскольку, на мой взгляд, изначально это был орган мертворожденный. С одной стороны, идея хорошая, но средств для этого, в том числе законодательных, предоставлено со стороны власти не было. И получилась каша, то есть сшивка интересов, с одной стороны, профессионалов, умеющих, не будем говорить как, распределять и осваивать полученные средства от жителей, дотационные бюджетные средства, а с другой стороны, недовольство от качества предоставляемых услуг со стороны жителей».

По мнению эксперта, на этот рынок пришло много случайных людей — просто заработать деньги.

Спасение жилтоварищей — дело рук самих жилтоварищей

Для исправления ситуации, уверен Алексей Герасимов, необходим четкий регламент, должна быть возвращена система ГОСТов, СНиПов, потому что сегодняшний техрегламент никуда не годится, нужна система подготовки кадров на государственном уровне.

«Жесткая система контроля, введение персональной ответственности директоров управляющих компаний, преобразовавшихся ДЭЗов, которые сейчас стали акционерными обществами. Я думаю, надо работать в этом направлении, но не вводя систему штрафов, потому что все штрафы, которые мы возлагаем на управляющие компании и ТСЖ, оплачиваются из кармана рядового жителя», — сформулировал задачи собеседник Business FM.

Управляющий партнер юридического бюро «Падва и Эпштейн» Семен Эпштейн, в свою очередь, предложил свой рецепт борьбы с нарушающими права жителей ТСЖ: создавать инициативную группу и бороться.

«Хотят они эти деньги на себя потратить — потратят, хотят выкинуть — выкинут, но они не хотят дать мошенникам на себе наживаться. Таким образом, они организуют инициативную группу, выясняют, что те подписи, которые были за них сданы, и то ТСЖ, которое было создано, и те управляющие компании и далее по цепочке — все это было сделано потом по подложным документам. Дальше, если они нанимают профессиональных юристов, хорошо, значит, история уже подтвердила, как действовать, в данном случае. Нанимают менее профессиональных — жалко. Иногда действуют сами, но это совсем не профессионально. Как самому себе рвать зубы: бывает больно, обидно, а вырывается по ошибке здоровый».