Вторичный рынок: за новостройками — на мягких лапах

Январь-февраль оказался для «вторички» вполне успешным. Спрос на нее за два месяца, по данным Росреестра, вырос на 13%. Какие прогнозы по продажам на будущее?

Пока игроки первичного рынка недвижимости прикидывают, сколько покупателей девелоперы получат благодаря сохранению ставки в 6% по семейной ипотеке, во что могут трансформироваться базовые 12% по льготной ипотеке на новостройки и как будут развиваться события после 1 июля, когда истечет срок ее действия в ныне утвержденных параметрах, вторичный рынок пребывает… нет, не в унынии вовсе, а, скажем так, в задумчивости.

Январь-февраль 2022 года оказался для «вторички» вполне успешным. По данным федерального Росреестра, спрос за эти два месяца вырос на 13%. Были зарегистрированы права собственности на основании 531 тысячи договоров купли-продажи (за аналогичный период 2021 года — 472 тысячи). Больше всего сделок заключалось в Московской области (40,6 тысячи), Краснодарском крае (32,8 тысячи), Москве (22,7 тысячи), Свердловской области (19,9 тысячи) и в Республике Башкортостан (18,2 тысячи). При этом конкретно в феврале число сделок на вторичном рынке составило более 295 тысяч, а Москва и Московская область опять на первом месте.

Конечно, как отмечают в компании «ИНКОМ-Недвижимость»*, общемосковская тенденция последних пяти-семи лет — снижение популярности старого жилфонда. «Причем к морально устаревшим можно отнести даже престижные сталинские небоскребы, поскольку современное предложение класса люкс превосходит их по всем параметрам, кроме исторической значимости и уникальности, ведь «советские дворцы» представляют ушедшую эпоху, их не повторить. Сегодняшний спрос на такое жилье формируют коренные москвичи и приезжающие из Санкт-Петербурга, а также нефтегазовых регионов России. Это люди творческих профессий, ценители сталинского ампира и те, кто просто имеет цель поселиться в самых знаменитых домах страны. А высотка на Котельнической набережной — легендарное здание, ведь именно она больше остальных «сестер» снималась в кинофильмах», — рассказывает директор управления вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.

Но именно сегодня об «общемосковских тенденциях последнего времени» говорить уже не приходится, и статистика февраля — марта 2022 года (а может быть, и более длительного срока) наверняка потребует от аналитиков будущего долгих и обстоятельных объяснений. В частности, надо будет растолковать потомкам, почему вдруг за февраль столичным Росреестром оформлено* 13,4 тысячи переходов прав при покупке квартир на вторичном рынке, и это максимальное февральское значение за последние восемь лет. «За аналогичный период больше нами регистрировалось лишь в 2014 году, когда было оформлено 13,8 тысячи договоров. При этом по сравнению с январем текущего года показатель увеличился в 1,4 раза, а в годовом выражении — на 11,2% по отношению к февралю прошлого года и на 18,5% к 2020 году за аналогичный период», — отмечает руководитель управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.

Мартовские итоги Москва пока не подводила, но вот что рассказывают северные коллеги: по данным агентства «Петербургская недвижимость» (Setl Group)*, на вторичном рынке Санкт-Петербурга с начала марта существенно сократилось число сделок с объектами дороже 8 млн рублей. Покупают в основном недорогие квартиры и за наличные деньги, доля ипотеки резко снизилась. Спрос при этом в целом соответствует февралю и началу 2021 года. А вот заметного роста цен не наблюдается, кроме как в сегменте новой «вторички» (в домах, построенных за последние 10 лет).

«Сокращение предложения на вторичном рынке продолжилось. Некоторые продавцы снимают квартиры с продажи и даже отменяют уже готовые сделки, так как в условиях экономической неопределенности недвижимость остается самым надежным способом сохранения средств. К тому же многие продавцы из-за изменения курсов валют не могут определиться с ценой квартиры», — подчеркивает генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Сергей Дроздов.

Возвращаясь в Москву: из любопытного — активизация покупателей элитной «вторички».* «В феврале к январю рост числа запросов со стороны элитных покупателей составил около 9,2%, к середине марта есть ощущение, что этот показатель вырос до 20%. Сейчас наши клиенты активно приобретают лоты на вторичном рынке. На данный момент много запросов в среднем бюджете от 30 млн до 60 млн рублей. В рамках этого бюджета люди хотят получить объект либо уже с ремонтом, либо с предчистовой отделкой. При этом квартиры в бетоне не так активно покупают», — делится наблюдениями генеральный директор компании Skolkovo Realty Борис Борискин.

По его мнению, определенный клиентский интерес сохраняется только к первичным объектам, которые будут сданы до конца этого года. «На спросе негативно сказывается значительный рост цен, который составляет по разным проектам от 20% до 40%. Сейчас наши клиенты — люди, которые хотят сохранить свои денежные средства, это 60% наших сделок. И те, кто раньше готовы были приобретать что-то на первичном рынке, активно уходят на вторичный, где также отмечается рост цен. В этой ситуации объекты, которые не изменили цены после начала февральских событий, улетают мгновенно, так как они перешли в категорию «ниже рынка» — так эксперт описывает нынешний рыночный расклад.

Но март на исходе, а что дальше? Сможет ли вторичный рынок, который в очередной раз не дождался государственной поддержки, устоять перед напором взлетевших ставок по ипотеке, колебаний экономики, пока еще продолжающих расти цен на жилье и, мягко говоря, не растущих доходов населения?

«В целом можно сказать, что вторичный рынок всегда стабилен. Здесь всегда есть и будут и продавцы, и покупатели, которым необходимо решить жилищные вопросы, — это нам демонстрирует вся история современного российского жилья начиная как минимум с 90-х годов прошлого века», — успокаивает директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова.

Юлия Дымова директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet «Сейчас на вторичном рынке множество квартир реализуются путем альтернативных сделок: люди часто выбирают именно такой способ решения жилищного вопроса, не за всю сумму полностью, а с помощью продажи имеющегося объекта с доплатой при необходимости. Поэтому сейчас такое позиционирование объекта, как свободная продажа, имеет большой потенциал: покупатель склонен в первую очередь рассматривать квартиры, действия с которыми могут проходить оперативно и без затруднений. Что подразумевают продавцы объектов под свободной продажей? Сюда относят прямую продажу объекта, когда его владельцу не нужна никакая альтернативная сделка; часто в объявлениях пишут «свободная продажа», когда продавец уже подобрал для себя новостройку или надежную альтернативу на вторичном рынке. Ликвидные и адекватно оцененные квартиры сейчас продаются быстро: у нас встречались и такие, что уходили за три-пять дней».

А управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова призывает помнить, что у «вторички» имеется одно неубиваемое преимущество перед «первичкой» — там ключи есть всегда. «Есть и квартиры от застройщика во введенных в эксплуатацию корпусах, в том числе с ключами, но, по данным bnMap.pro, это только 6% лотов от общего числа, к тому же далеко не все с отделкой. Ситуация, когда человек не может снять жилье хотя бы на полгода-год до сдачи новостройки, и ему принципиально нужна квартира, в которую он заселится сразу после сделки, не такая частая, но встречается. Для кого-то на первичном рынке нет подходящего продукта по локации, планировке, бюджету, и он обращается к рынку вторичному. Все это делает «вторичку» очень живучей», — объясняет эксперт.

Ирина Доброхотова управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» «Нет, дорогая ипотека и высокие цены не погубят этот рынок. Во-первых, если на первичном рынке жилья доля ипотеки в 70% никого не удивляет (только в «старой» Москве немного меньше — 60-65%), то на вторичном рынке востребованность ипотеки ниже. Сильно разнится от агентства к агентству, но в среднем составляет не больше 50%, причем этот показатель до пандемии был еще меньше. На вторичном рынке средний размер займа ниже, чем на первичном, в среднем на треть. При этом на «вторичке» почти нереальна рассрочка, так что даже при ставке 23-25% годовых возможны оформления кредитов на сравнительно небольшие суммы на срок до года как альтернатива рассрочке. Но даже если исключить ипотечников полностью, только на рынке Москвы останется пять-семь тысяч сделок по ДКП в месяц .Это как весь первичный рынок в период льготной (пандемийной) ипотеки. Еще специфическая перспектива для квартир от частных лиц — trade-in, взаимозачет. Во время пандемии наблюдался глубокий дисбаланс роста цен на первичном и вторичном рынках, вследствие чего всем, у кого основной долей стоимости квартиры в новостройке должна была стать сумма, полученная от продажи старой квартиры, было выгоднее сдать ее в trade-in с комиссией, так как цена новостройки за время продажи «вторички» убежит далеко вперед и конечная разница стоимости продажи и покупки станет еще больше. Если новая льготная ипотека спровоцирует подобный эффект, люди снова захотят в trade-in, хотя девелоперам это будет не так уж и выгодно — ликвидность «вторички» будет невелика».

В продолжение Ирина Доброхотова отмечает, что по ценам от «вторички» ожидают осторожного следования за новостройками, а они при ипотеке под базовые 12% вполне могут сохранить достаточно спроса, чтобы подниматься в цене на 3-8% в квартал. Вторичное жилье в этом случае будет медленнее, но все-таки тоже дорожать.

«Ликвидность квартир на «вторичке» разнится очень сильно: неликвидные объекты стоят на экспозиции иногда годами, тогда как ликвидные даже при цене по верхней границе рынка могут уходить за несколько часов. Поэтому продавцы, понимающие, что условия рынка их сейчас не устраивают, просто снимут свои объекты с продажи (похожее сокращение экспозиции мы уже наблюдали в 2015-2017 годах). Исключение составляют безвыходные ситуации, когда нет варианта, кроме как срочно продать квартиру. Но их не так много», — резюмирует Ирина Доброхотова.

*Есть в распоряжении Business FM