Выбери меня: как определяется ликвидность жилья

Самыми востребованными при любых экономических условиях остаются «однушки» рядом с метро, а квартиры с неудачной планировкой и большим метражом остаются без покупателей

Кризис резко поменял роли на рынке жилой недвижимости. Если раньше мяч был на стороне продавцов, то теперь игра целиком и полностью зависит от покупателей. Впрочем, несмотря на, казалось бы, благоприятные условия, последним приходится быть особенно внимательными: избыток предложения в сочетании с естественным в нынешней ситуации желанием сэкономить может привести к приобретению откровенного неликвида, в котором и жить будет сложно, и продать — невозможно.

Ольга Тихоноваруководитель офиса «На Фрунзенской» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»«На сегодняшний день определяющим фактором для покупателя при приобретении того или иного объекта недвижимости является оптимальное соотношение цены и качества. Набор остальных характеристик, которыми должна обладать квартира, зависит от личных предпочтений и бюджета. Однако традиционными факторами, определяющими стоимость квадратного метра остаются: транспортная доступность, социальная инфраструктура и экология района. Также важны тип дома и год его постройки, состояние подъезда и придомовой территории, наличие парковки во дворе, состояние самой квартиры и ее видовые характеристики».

Проблема невостребованного жилья сейчас особенно актуальна для элитного сегмента, где вопросы экономии отходят на задний план, а основное внимание уделяется качеству объекта. И пока относительно благоприятная экономическая ситуация позволяла продавцам не самых удачных квартир все же сбывать их с рук, сейчас, когда требования покупателей существенно выросли, они остались за бортом продаж. Поэтому застройщикам приходиться предпринимать дополнительные усилия, чтобы представить подобные лоты в более выгодном свете.

Роман Поповдиректор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group«Сегодня не девелопер выбирает, кому продать, а покупатель выбирает, у кого купить. В 2015 году на рынке элитных новостроек количество сделок сократилось на 20% по сравнению с прошлогодними показателями, а объем предложения увеличился на 15%. Есть проекты, в которых с начала года и вовсе не было продаж. Исключение составляют лишь отдельные объекты класса de luxe, где крайне ограниченное уникальное предложение, ориентированное на наиболее платежеспособный спрос. Таких объектов кризис коснулся в меньшей степени, они продаются по тем же ценам и с такой же динамикой. Для покупателей таких объектов цена вторична, на первый план выходят уникальность, локация и качество объекта. Если до кризиса девелопер построил объект с идеологическими ошибками, после длительной экспозиции его можно было продать за счет разницы в стоимости квадратного метра по отношению к другим аналогичным проектам. Сейчас для успешной реализации такие проекты требуют проведения реконцепции или дополнительной маркетинговой упаковки для репозиционирования его на рынке».

При этом даже при наличии базовых характеристик, определяющих ликвидность жилья, они могут заметно меняться в зависимости от локации. К примеру, в Подмосковье покупатели, прежде всего, смотрят на цену, а уже потом прикидывают, на что они могут рассчитывать за эти деньги. А вот в столице на первый план выходит транспортная доступность, особенно близость к метро и наличие развитой инфраструктуры.