Генеральный директор компании «Донстрой Инвест» Алена Дерябина рассказала в своем интервью, что в текущий кризисный период происходит на рынке недвижимости. Продажи жилья этой весной оказались на уровне прошлого года, рублевые цены заметно выросли, а кредитные возможности вернулись. Но покупатель стал другим: теперь уже не любая квартира ему годится.
Сложное время переживают все: мы живем в условиях не просто плавающего курса, а уже непрогнозируемого курса. Недвижимость — это такой сегмент рынка, который подобные явления ставят, наверное, в некую неопределенность. Вообще, как рынок реагировал на скачки валютного курса? Вот вы как себя ведете, продавая недвижимость?
Алена Дерябина: Мы ведем себя пока спокойно, и ориентируем всех наших коллег, партнеров и потенциальных покупателей на то, чтобы такое спокойствие сохранять. Это не потому, что мы сторонники неоправданного оптимизма, а потому, что пока не видим в текущей ситуации оснований для гнетущего пессимизма. Те всплески валютного курса, которые мы с вами наблюдали в конце прошлого года, для жилой недвижимости, наверное, больше позитивного принесли, нежели негативного. Именно в тот период в отделы продаж всех девелоперских компаний стояли очереди из покупателей, которые стремились хоть как-то защитить свои обесценивающиеся рублевые накопления. За таким бурным всплеском неминуемо следует спад, что мы все дружно наблюдали в январе и феврале этого года.
Но вот здесь получается палка о двух концах, потому что, с одной стороны, люди стремятся защитить свои сбережения, переведя их в форму недвижимости – но это в том случае, если цены на недвижимость, в целом по рынку, как-то следуют за колебаниями курса. С другой стороны, если бы у нас цены на недвижимость скакали так же, как курс национальной валюты, наверняка продажи бы встали. То есть хочется сохранить рублевые цены, чтобы у них была нормальная динамика, но, возможно, это несколько снижает ценность недвижимости как защитного актива. Что рынок показывает?
Алена Дерябина: Я думаю, что те из наших коллег, которые привязывали цены на жилье к той или иной валюте, в какой-то момент все-таки были вынуждены перейти на рублевые цены, отказаться от эквивалентов. Потому что вы абсолютно правы: быть привязанным к валюте, в которой у тебя формируется только часть себестоимости, то есть часть затрат, наверное, как-то странно. Можно с тем же успехом привязываться к цене на нефть, на хлопок, на золото или на что-то еще – к любому эквиваленту, который мы бы сами для себя определили. Но, что касается спада, который последовал в январе и феврале, я бы хотела сказать, что ведь в тот момент просели продажи всего, что в прежние времена продавалось в кредит — это автомобили, квартиры, бытовая техника и прочее. И как только в марте ставка по кредитам начала снижаться, мы вернулись к тем объемам, которые были характерны для аналогичных сезонов прошлых лет. По нашим объектам я могу сказать, что март и апрель текущего года у нас показал рост выручки, по сравнению с 2014 годом, на 20%.
Это вообще характерно для рынка или это, скажем, такое уникальное достижение «Донстроя»?
Алена Дерябина: Я думаю, что это в первую очередь связано с тем, каким портфелем проектов вы обладаете в конкретный момент времени. Потому что очевидно, что большей популярностью сейчас пользуются объекты недорогого сегмента. У нас портфель проектов достаточно большой и в нем доли по сегментам разбиты примерно одинаково, то есть там около 30% приходится на дорогие и очень дорогие дома — класс De Luxe, примерно такая же доля – на премиальный класс, и где-то такая же доля – на бизнес-класс. И именно за счет того, что мы начали очень активно, быстрыми темпами наращивать строительство в бизнес-классе, мы смогли перевыполнить свои планы по продажам в метрах за этот период.
Мы за короткий период переживаем уже второй серьезный кризис финансовый, как ни крути. В 2008-2009 году по рынку недвижимости кризис прошелся очень сильно, и принято считать, что что-то изменилось с тех пор. То есть до 2008-2009 года спрос на недвижимость был колоссальный, покупатель верил, что это не только место для жизни, но и очень хорошие инвестиции. Считается, что после 2008-2009 года подход изменился, то есть появился такой рынок покупателя, который уже не любую недвижимость берет, а очень придирчиво выбирает, что бы он хотел. Это действительно так?
Алена Дерябина: Покупка недвижимости преследует обычно две цели. Первая - это инвестирование, а вторая— проживание. И исходя из этих целей получаются абсолютно разные подходы. Если говорить о том, что недвижимость людьми покупается для инвестирования, то мы для себя в мае текущего года делали сравнительный анализ: что выиграли и что потеряли бы наши покупатели при вложении денег в альтернативные варианты инвестиций – в валюту и в депозиты. Так вот, в период с 2013 по апрель 2015 года, например, по проекту «Соколиный форт» (это бизнес-класс, не самое дорогое жилье), среднегодовой рост цен составил чуть меньше, чем 40%. По дорогому проекту «Grand DeLuxe на Плющихе» цены выросли примерно на 36% в годовых измерениях. Если бы люди не купили у нас эту недвижимость, а вложили бы свои средства, к примеру, в доллар, то даже с учетом того скачка, который был в декабре прошлого года, за весь период доходность составила бы около 30% годовых. То есть меньше, чем в недвижимости. В евро размер доходности был бы еще ниже, порядка 17%. Ну а депозит – это такой консервативный способ защиты инвестиций, его доходность на сегодняшний день составляет в районе 14-15% годовых. То есть я говорю о том, что недвижимость с точки зрения инвестиций в перспективе 2-3 лет все-таки является надежным инструментом. И кризис 2008 года именно это и подтвердил, потому что в 2010 году цены очень быстро восстановились и люди смогли не только вернуть свои деньги, но еще и заработать.
Что касается людей, которые приобретают недвижимость в целях проживания. Вы абсолютно правы – за последние 5-7 лет изменился подход девелоперов к тому, какой продукт они создают для конечного потребителя. Во-первых, всегда нужно помнить про свою целевую аудиторию – про конкретных людей, для которых мы этот продукт создаем. Создавать его в принципе для всех невозможно, вы обязательно проиграете. Мы ведем исследование своей целевой аудитории постоянно.
Что изменилось именно по сравнению с 2008-2009 годом? То есть до того был любой покупатель на любую недвижимость?
Алена Дерябина: Да, в принципе, можно было строить, не учитывая запросы конкретного потребителя – рано или поздно вы бы на эту квартиру нашли покупателя. Потому что задачей людей в тот момент было удовлетворение накопленного спроса по улучшению своих жилищных условий. Сейчас люди имеют уже немножко другие приоритеты, другие требования к недвижимости, в которой они хотят жить. И только тщательное исследование своей конкретной целевой аудитории в каждом сегменте дает вам возможность создать продукт, который будет востребован этими людьми. Мы очень хорошо знаем потребности наших покупателей, в каждом сегменте, по каждому дому. Мы знаем, где они отдыхают, что они носят, какую музыку слушают, какие у них предпочтения в архитектуре. И я могу сказать, что люди меняются.
На кого вы ориентируетесь, что строите и почему именно так?
Алена Дерябина: В каждом проекте мы, безусловно, предусматриваем некую «изюминку», некую уникальность, которая бы отличала этот проект, в первую очередь, от проектов конкурентов, а во вторую очередь – от наших же собственных проектов, потому что конкурировать можно не только с соседним домом, но и с самим собой. Мы к вопросам качества относимся достаточно трепетно, и кризис не заставил нас наши идеи в части оборудования и материалов удешевлять, чтобы сейчас быстренько подешевле достроить и распродать, а там уж хоть трава не расти. По всем объектам, которые находятся сейчас в высокой степени готовности, а это 6 объектов, мы выполняем те обещания, которые давали нашим покупателям. Например, объект Smolensky De Luxe: на фасадах дома мы используем юрский камень из месторождения в Баварии – это единственное место, где такой камень залегает, ему порядка 150 миллионов лет. На нем сделана уникальная индивидуальная резьба по нашим эскизам. Деревянные панели и двери, которые используются в отделке этого дома в местах общего пользования, сделаны из эвкалипта. Большие окна, большое витражное остекление — это то, что любят наши покупатели, мы это знаем. Все это делается по индивидуальным заказам. В проекте Barrin House, который мы реализуем в Хамовниках, на фасадах используются трехметровые барельефы, изготовленные также по индивидуальным эскизам в мастерской Андрея Налича — это очень знаменитый отечественный скульптор. В этом доме есть свой собственный фитнес-клуб с бассейном и световыми фонарями, которые выходят во двор и украшаются индивидуальной мозаикой. В закрытом дворе предусмотрен фонтан. Еще в одном доме под названием «Кленовый DOM», тоже достаточно дорогом, у нас используются на фасадах уникальные плитки NBK — это немецкое производство, а также материалы из титан-цинка, огромное витражное остекление…
То есть в такой люксовой аудитории внешний вид настолько является преимуществом, люди на это обращают внимание?
Алена Дерябина: Не столько внешний вид, сколько все-таки качественные характеристики. И не только в объектах категории De Luxe. Например, в нашем объекте «Долина Сетунь» (это объект премиального класса) на фасадах использован материал, который является инновационной разработкой по испанской технологии: тонкий слой бело-розового мрамора крепится на керамогранитную плиту. Это позволяет на высоких домах — а «Долина Сетунь» у нас высотой 145 метров — крепить натуральный камень, не утяжеляя фасад. Для той же «Долины Сетунь» мы изготовили в Венеции по индивидуальному заказу полутораметровые люстры – каждая люстра состоит из более чем 270 лепестков, скомпонованных в единый шар. Я понимаю, что это звучит, наверное, пафосно, но они сделаны с вкраплениями 24-каратного золота. И это объект премиального уровня. Это означает, что мы не только для богатых покупателей делаем какие-то пафосные дома, но и для всех остальных покупателей стараемся поддерживать достаточно высокую планку — и эстетическую, и качественную.
Кто всем этим занимается, и важно ли это? Кто автор этих идей? Ведь объекты «Донстроя» носят такой индивидуальный характер, это в любом случае не массовая застройка, правильно я понимаю?
Алена Дерябина: Это не массовая застройка, безусловно. И как у любого хорошего продукта, здесь не бывает одного автора. Это всегда слаженная работа команды архитекторов, проектировщиков, проектной команды внутри нашей компании. Туда входят и наши коллеги из департамента продаж – они, по сути дела, являются проводниками, которые общаются с клиентом и доносят до нас информацию о том, что нужно нашему клиенту сегодня и что ему нужно будет завтра. Плюс работающие внутри компании проектировщики и наш девелоперский блок.
Это какие-то российские архитекторы и конструкторы все разрабатывают, или это что-то иностранное? Я слышал про такое бюро Wowhaus, с которым вы работаете, как нечто такое эксклюзивное.
Алена Дерябина: Название у них действительно иностранное, а ребята - наши соотечественники. Они работают по нашему флагманскому проекту, кварталу «Сердце Столицы», и на этом проекте у нас практически вся команда – россияне. Например, авторы проекта – наши уважаемые коллеги из архитектурного бюро SPEECH. Wowhaus – это команда, у которой есть опыт реализации таких общественных пространств, за которые москвичи уже «проголосовали ногами». Это проекты типа Крымской набережной, отдельные элементы Парка Горького, парка в Сокольниках. Когда мы увидели, что их проекты существуют не только на бумаге, но по итогам воплощения в жизнь действительно нравятся людям, мы для себя приняли решение, что хотим с ними работать. И они очень успешно и очень быстро выполнили работу, на сегодняшний день она уже практически завершена, и я могу в двух словах рассказать о результате. Им удалось большую площадку между домами превратить не просто большой благоустроенный пустырь – но создать внутри этой территории очень много активностей, которые в будущем у жителей будут вызывать желание выйти из дома, из своих бетонных стен. Это, пожалуй, основная цель, которой мы пытаемся достигнуть: чтобы человек, возвращаясь домой с работы, не замыкался в своей квартире, а стремился выйти из нее. Для этого внутри квартала должны быть созданы условия для образования некоего сообщества, комьюнити единых по духу людей – с тем, чтобы им было интересно общаться друг с другом. Поэтому на всей этой территории мы смогли сформировать более пятнадцати площадок для разных возрастных категорий – с активными видами спорта, с менее активными, начиная от спокойных прогулок и заканчивая йогой, футболом и теннисом. Кроме того, всякие экстремальные виды спорта постарались туда внедрить. Достаточно большое количество активностей, связанных со спокойным времяпрепровождением, типа зоны барбекю, игр в большие шашки, шахматы. Искусственный водоем, который летом служит водоемом, а зимой – катком. Площадки для выгула собак. Ну и все, что касается инфраструктуры, безусловно, в полном объеме при проектировании закладывается. Имеется в виду супермаркет, фитнес, бассейн...
А это повышает цену, такая разработка ландшафта, территории, дворов – насколько это дорого?
Алена Дерябина: Я могу сказать, что это не столько повышает цену одномоментно, сколько позволяет нам как девелоперу продавать более быстрыми темпами. Это скорее повышает будущую цену недвижимости, потому что, когда люди это все заселяют, территория оживает и некие общественные сообщества возникают, то и капитализация квартир, конечно, увеличивается.
