Сокращение ипотеки может урезать рынок «вторички» на 20%

Из-за сокращения ипотеки рынок вторичного жилья может недосчитаться 20% спроса в этом году. Специалисты видят причины в падении доходов населения и сложной ситуации в сфере кредитования

Количество сделок на вторичном рынке жилья в нынешнем феврале сократилось на 10% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года, отмечают в компании ИНКОМ-Недвижимость. Статистика Росреестра, охватывающая весь объем московской «вторички», свидетельствует о еще более существенной коррекции — 23,6% по сравнению с прошлым февралем. В компании также отмечают уменьшение количества тех, кто готов выйти на сделку в ближайшее время: показатель снизился на 32,1% по сравнению с пиковыми значениями декабря 2014-го и на 19,4% по сравнению с февралем прошлого года.

Причина, по которой покупатели в меньшей степени готовы вкладываться в жилье на «вторичном» рынке, эксперты связывают с падением платежеспособности населения. При этом одной из ключевых причин падения спроса эксперты называют резкое сокращение доступности ипотеки на вторичном рынке жилья.

Сергей Шломадиректор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость«Программа государственного субсидирования ипотеки не распространяется на этот, по факту самый массовый, сегмент сферы недвижимости. Как следствие, часто вводятся, по сути, заградительные — до 25% — ставки. Эти цифры четко говорят о том, что банки не горят желанием работать на ипотечном рынке в нынешних условиях. С другой стороны, потенциальные заемщики также отказываются пользоваться такими продуктами в массовом порядке, тем более, на фоне отсутствия экономической стабильности и гарантий сохранения в краткосрочной перспективе их платежеспособности».

В результате обе стороны заняли выжидательную позицию и наблюдают за развитием событий. При этом для граждан их жилищные вопросы остаются актуальными — сдвигается лишь время, когда люди смогут приступить к их решению. В прошлом году количество ипотечных сделок на вторичном рынке жилья доходило до 45%. Специалисты не ожидают пропорционального снижения спроса в связи с нынешним ограничением доступности жилищного кредитования и вместе с тем предполагают, что полное исчезновение ипотеки может сократить покупательскую активность на 15-20%. Остальные потенциальные ипотечные покупатели будут решать актуальные жилищные вопросы иначе, считают в ИНКОМ.

Максим Раевскийчлен совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз»«Снижение активности на вторичном рынке объясняется очень просто: этот сегмент острее всего реагирует на проблемы ипотечного кредитования. Если по новостройкам есть различные варианты, программы поддержки, субсидии и так далее, то для «вторички» все это гораздо менее актуально, поэтому просадка коррелируется со снижением объемов выдачи ипотечных кредитов. По нашим оценкам, до 65-70% сделок на вторичном рынке заключались с использованием ипотеки, поэтому снижение на 23,6% это еще очень неплохая статистика».

Текущему снижению покупательской активности способствует также окончание второй волны прошлогоднего ажиотажа на рынке жилья, наблюдавшегося в ноябре-декабре в связи с существенным ослаблением рубля. По оценкам риелторов, сформировавшийся в связи с этим опережающий спрос досрочно «вымыл» с рынка не менее 20% актуального спроса, который должен был реализоваться в нынешнем году.

Максим Морозовуправляющий партнер «M9 development»«Основная причина снижения количества сделок на вторичном рынке жилья в том, что большинство граждан предпочли свободные средства, отложенные на покупку жилья, в срочном порядке вложить еще в конце 2014 года. Некоторые, которые не могли позволить себе квартиру, покупали участки без подряда, в расчете позже построить на них собственное жилье. Все помнят ажиотаж, который наблюдался на рынке потребительских товаров и недвижимости в конце прошлого года. По нашим оценкам, строительной отрасли потребуется не менее года на восстановление: она как никто нуждается в дешевых заемных средствах, а в условиях закрытости западных рынков капитала нужную ликвидность взять часто негде. Только большие девелоперы выходят из положения, еще и находя возможность предоставлять ипотеку от застройщика, а небольших ждут слияния и поглощения. Ипотека сейчас приобрела характерные кризисные особенности: банки одобряют только тех заемщиков, у которых есть большой первоначальный взнос, от 50 до 60% стоимости жилья. Ипотека на «вторичку» вернется в нормальное русло не раньше, чем опустится ключевая ставка ЦБ до уровня 8-9%, мы ожидаем этого через полтора-два года».

В настоящее время на рынке жилья сложилась уникальная ситуация, когда ставки по ипотеке при покупке квартир в новостройках по программе государственного субсидирования отрасли стали существенно ниже, чем по ипотечным предложениям на «вторичке». «Такого не было в истории российского рынка недвижимости, и, по сути, это нонсенс. Ведь в первом случае кредит выдается под залог прав требования, а во втором — под конкретный жилой объект. До недавних пор более высокие процентные ставки по ипотечным продуктам на новостройки учитывали соответствующую иерархию рисков», — отмечает Сергей Шлома.