Гуд бай, доллар! Застройщики и покупатели прощаются с валютой

Застройщики переходят в расчетах с долларов на рубли – это становится массовым явлением. Для покупателей же, у которых сбережения в валюте, недвижимость стала доступнее

Сегодня в Москве из элитных новостроек 21 объект продается за рубли, 23 – за доллары. В валюте остаются, преимущественно, небольшие клубные проекты внутри Садового кольца. Их девелоперы, чаще всего, не обременены большими кредитами и могут себе позволить быть более инертными в части ценообразования. Вместе с тем, несколько долларовых проектов предлагают покупателям обменный курс ниже, чем у ЦБ – от 37 до 43 рублей за доллар США.

Дмитрий Халинуправляющий партнер IntermarkSavills«То, что цены на элитное жилье часто номинируются в долларах, сложилось исторически. В начале 90-х рубль быстро обесценивался, покупатели копили в валюте, а фиксация в долларах защищала продавцов от инфляции. К тому же в валюте удобнее считать, а также сравнивать цены сопоставимых объектов. Как правило, переход в валютные цены начинается с бюджетов более 60 миллионов рублей, до этого – чаще в рублях. Кроме этого, владельцы большинства элитных квартир – серьезные бизнесмены, которым средства от продажи квартир нужны в качестве расчетов, в том числе при покупке зарубежной недвижимости и иных зарубежных активов».

В ноябре-декабре на «рублевые» проекты приходилось 87% всех заключенных сделок. Похожая ситуация и на вторичном рынке. По оценке IntermarkSavills, в 4 квартале 2014 года около 60% сделок были номинированы в рублях.

Ирина Могилатовауправляющий партнер агентства недвижимости TWEED«До валютных колебаний рынок элитной недвижимости в основном работал с долларовыми ценами. Сегодня, на волне девальвации национальной валюты, мы наблюдаем обратную ситуацию – практически все новостройки в элитном сегменте продаются в рублях и это приобрело характер тренда. У кого цены в рублях – у того и покупают. Клиент, привыкший хранить деньги в условных единицах, от этой ситуации только выигрывает. Ведь даже с учетом небольшой коррекции рублевых цен в сторону повышения, он фактически получает скрытый дисконт в 30-40%».

Собственники вторичного жилья на элитном рынке приобретали квартиры в валюте и не готовы продавать недвижимость дешевле, чем покупали, добавляет Ирина Могилатова. Они будут ждать до тех пор, пока ситуация и цены не вернутся на круги своя. Выбирая между первичкой и вторичкой, покупатели предпочитают новостройки еще и потому, что цены на старый фонд в центре Москвы долгое время были существенно завышены.

В течение 2014 года покупатели высокобюджетного жилья в Москве приобрели около 4,1 тысячи квартир и апартаментов на общую сумму около 2,8 миллиарда долларов США, дает предварительные оценки IntermarkSavills. По сравнению с 2013 годом денежный объем этих сегментов рынка в долларовой оценке сократился на 5,9%, при том, что количество сделок, напротив, возросло на 34,8%. Наибольшее число сделок с дорогим жильем было отмечено в 4 квартале 2014 года – около трети всего годового спроса.

Средняя стоимость покупки элитной квартиры-новостройки в Москве в 2014 году составила 680 тысяч долларов. По сравнению с прошлым годом этот показатель снизился на 30%, что связано со значительным увеличением доли квартир и апартаментов бизнес-класса в структуре спроса, а также существенным ростом курса доллара, в то время как значительная часть предложения остается номинированной в рублях.

Ольга Таракановаруководитель отдела городских продаж департамента жилой недвижимости Knight Frank«Валютные цены связаны с кредитованием проекта именно в валюте, а также с покупкой импортных материалов для отделки и оснащения, а иногда и для строительства элитного дома. Соответственно, цены в валюте позволяют иметь понятный коридор для девелопера как в расходной части, так и в доходной. Чтобы привлечь больше внимания к проекту и ускорить процесс продаж, застройщики регулярно объявляют более низкий по сравнению с Банком России курс на определенное время».

Переход на рублевое исчисление у девелоперов сейчас происходит постепенно. Обычно курс пересчета цен не выше 40 рублей за доллар. Соотношение рублевых и долларовых цен сейчас примерно 40:60, и тенденция идет в сторону увеличения рублевых, отмечает Ольга Тараканова.

Феноменальный рост курса валют, произошедший за последние два месяца, очень сильно повлиял на все процессы на рынке недвижимости. Сейчас происходят кардинальные изменения и в структуре спроса, инвестировать начали даже те, кто не планировал это делать в начале года, говорят в Knight Frank. Основной интерес – к новостройкам с ценами в рублях или к предложениям на вторичном рынке с огромными скидками.

Средняя валютная цена на конец 2014 года составила 15 700 долларов за квадратный метр, что на 19% ниже, чем в декабре 2013 года. Если делать сравнения в национальной валюте, то получается обратная картина – рублевые цены в течение завершающегося года выросли на 42%.

Средняя цена, выраженная в долларах, в 2015 году продолжит падение, прогнозируют в эксперты. Уже к началу лета уровень средних цен будет сопоставим с минимумом пятилетней давности (середина 2009 года) и составит 12 500 – 13 000 долларов за квадратный метр.